Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры

Как передается первоначальный взнос по ипотеке

Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:

• изучения банком документов заемщика, выяснения его платежеспособности;
• выдачи предварительного одобрения кредита;
• изучения бумаг выбранной недвижимости — кадастрового паспорта, отчета о проведенной оценке и так далее;
• подписания предварительного соглашения между банком и заемщиком.

На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.

Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.

Куда, как и кому платить средства?

Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.

Перед передачей денег соглашение необходимо очень внимательно прочесть — от этого зависит, насколько успешно пройдет процедура перевода денежных средств.

Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:

1. Перевод денег на банковский счет. Счет, на который совершается перевод, всегда открыт в том банке, где заемщик берет ипотеку; реквизиты для перевода выдает или банк, или продавец, в зависимости от договоренности.
2. Передача денег наличными. Обычно так поступают в том случае, если по соглашению деньги должны быть переданы напрямую продавцу. Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи.

Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:

• паспортные данные (реквизиты) участников сделки;
• полная сумма первоначального взноса, передаваемого продавцу или банку;
• технические характеристики жилплощади с опорой на официальные документы (кадастровый паспорт, отчет о проведенной оценке и т. п.);
• точная дата, когда будет произведен окончательный расчет, а также фиксация даты проведения сделки.

После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.

Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?

Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.

Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.

Первый взнос не вносится в общую сумму кредита. Куда же уходят средства? Взнос идет на оплату самого жилья, а не займа, это нужно банку для того, чтобы гарантировать возврат средств и возмещение убытков в случае неблагонадежности клиента.

Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.

При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.

Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.

О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали тут, а здесь рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.

Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?

Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.

Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.

Если же окончательный договор уже был подписан, и, что самое главное, недвижимость уже переоформлена на заемщика в Росреестре, процедура возврата денежных средств значительно усложняется. Клиенту нужно обратиться в банк, предварительно изучив ипотечный договор — в нем нужно отыскать пункт «об одностороннем расторжении соглашения»; в этом же пункте указаны сроки, в течение которых одностороннее расторжение возможно.

Если заемщик успевает расторгнуть договор в рамках указанных сроков, его действия будут легитимны, и банк попросту присвоит жилье себе на основании оформленных еще до подписания договора залоговых документов. Деньги по первоначальному взносу будут возвращены заемщику.

О том, в каком порядке с точки зрения законодательства производится расторжение ипотечного договора и какие имеются обязательства у сторон, можно почитать в «Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №35» от 06 июня 2014 г.

Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.

Для всех наших читателей, которые хотят получить ипотеку или задумываются над этим вопросом, мы подготовили полезные статьи:

• Каковы требования и предложения банков по первому взносу и где взять на него деньги? .

Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.

Первоначальный взнос по ипотеке

Условия ипотечных программ любого банка содержат требование по внесению первого взноса. Причем его минимальный размер в каждом случае будет разным на усмотрение кредитора. Он указывается в процентном выражении, например, 20% или 15% от стоимости объекта недвижимости.

Первоначальный взнос по ипотеке обязателен. При оформлении заявки на жилищный кредит вам нужно учитывать это условие, иначе банк откажется выдавать ссуду. Некоторые финансовые организации даже просят подтвердить наличие денег выпиской с банковского счета.

Информация. Крупные банки предлагают ипотеку без первого взноса, но по таким программам ставки выше на несколько пунктов.

Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке? Жилищные займы выдаются на длительный срок в крупной сумме, значительно превышающей доходы заемщика. Для банка важны платежеспособность и надежность клиента, которому он соглашается дать деньги в долг. Наличие первого взноса – подтверждение того, что заемщик смог накопить определенную сумму для покупки квартиры.

Значит, и в дальнейшем он сможет оплачивать кредитную задолженность.

Второй важный момент, что значит первоначальный взнос по ипотеке – это ликвидность залога. Цены на недвижимость могут упасть, тогда залоговое имущество будет стоить меньше суммы задолженности. Значит, возникают риски невозврата долга, если клиент перестанет платить.

Таким образом, первоначальный взнос – это своего рода скидка от текущей рыночной стоимости, нужная чтобы исключить финансовые потери банка в случае реализации залога.

Условие, что нужен первоначальный взнос по ипотеке, выгодно и для заемщика. Хотя большинство банковских клиентов и не довольны требованиями банков. Снижается размер кредита и как следствие расходы, а при большом первом взносе уменьшается процентная ставка.

Внесение крупной суммы своими средствами в счет покупки жилья повышает шансы на одобрение кредитной заявки. К тому же, некоторые банки позволяют получить ипотеку по минимальному пакету документов, если вы вносите больше 40-50% от стоимости квартиры.

Как рассчитать первый взнос

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке во многих банках обычно 10-15%. Определенные кредитные программы требуют внесения более крупной суммы. Например, обычно по загородной недвижимости необходимо оплатить своими деньгами не меньше 30%. Чем выше риски ликвидности залогового жилья или его утраты, тем больше денег должен внести заемщик.

Чтобы получить ипотеку по акционным ставкам, банк может предложить погасить свыше 50% цены квартиры. Такие условия часто применяются по льготным программам кредитования на объекты от партнеров банка. К примеру, покупка квартиры в строящемся доме, когда застройщик сам является клиентом этой финансовой организации.

Минимальный и максимальный первоначальный взносы по ипотеке ограничиваются только условиями кредитного учреждения, куда вы обратились. Государственное регулирование этого аспекта ипотечного займа не предусмотрено.

Размер первоначального взноса по ипотеке определяет основные условия кредитования. Чем большую сумму вы внесете своими средствами, тем ниже будет процентная ставка и лояльнее условия получения кредита. Но прежде всего вам нужно рассчитать, сколько денег требуется оплатить из своего кармана.

Сделать это можно на сайте выбранного вами банка или используя обычный калькулятор:

1. Первым делом узнайте условия кредитования, минимальную планку первого взноса.
2. Определитесь с примерной стоимостью приобретаемой недвижимости.
3. Путем простых вычислений сделайте расчет первоначального взноса по ипотеке. Выясните, сколько вам нужно внести своими средствами для оформления кредита. К примеру, вы желаете купить квартиру за 3 млн. рублей, а банк требует 20% первого взноса. Значит, вам нужно найти 600 тысяч рублей, оставшиеся 2,4 млн. рублей выдаются кредитором при условии одобрения.

Если у вас есть возможность оплатить эту сумму при получении кредита и устраивают остальные условия, можно оформить заявку. В ней укажите, сколько должен быть первоначальный взнос по ипотеке по вашим расчетам. Если впоследствии он изменится, ничего страшного.

В любом случае банк будет рассчитывать окончательные условия кредитования уже после одобрения вашей анкеты и объекта недвижимости.

Рекомендуемая статья: Квартиру забирают за долги по ипотеке – что делать? Случаи, когда не смогут забрать жилье

Как передать первый взнос по ипотеке

В процессе сделки нужно передать первоначальный взнос по ипотеке продавцу. Как это сделать правильно? Процесс регламентируется порядком получения жилищного кредита:

1. После одобрения ипотечной заявки и конкретного объекта недвижимости можно выходить на сделку.
2. Подпишите договор купли и передайте деньги в оговоренной сумме второй стороне.
3. Подписанный договор и подтверждение оплаты первоначального взноса нужно предоставить в банк ко дню оформления договора займа. Вместе с кредитной и залоговой документацией они передаются на регистрацию в Росреестр. Лучше это сделать в одну и ту же дату, деньги желательно переводить в том офисе, где вы берете ссуду.

Как передается первоначальный взнос по ипотеке наличными или безналичными? Все зависит от вашей договоренности с продавцом недвижимости. Кому-то удобно получить денежные средства на руки, другим – на расчетный счет. В любом случае после передачи первого взноса у вас должен остаться документ, что первую часть суммы вы уже внесли.

Для физических и юридических лиц, кому платится первоначальный взнос по ипотеке, безналичный перевод более безопасен. Его часто используют организации (к примеру, застройщики при продаже квартир в новостройке) и частные продавцы, опасающиеся иметь на руках крупную сумму денег. Заемщику нужно будет предоставить в банк исполненное платежное поручение с печатью и подписью кассового сотрудника.

Если вы делаете перевод на расчетный счет в другой банк, возможна комиссия. Она берется с отправителя денег, то есть с покупателя недвижимости.

Есть и другие варианты передать деньги продавцу, но они используются гораздо реже:

1. Через банковскую ячейку, это один из наиболее безопасных способов оплатить первоначальный взнос. В договоре пользования банковским хранилищем прописывается условие выдачи денег второй стороне только после успешной регистрации сделки в Росреестре (скачать бланк на примере Сбербанка). До этого момента забрать первый взнос он не сможет. В среднем стоимость аренды банковской ячейки составляет 200 рублей в сутки, так что в сумме выйдет 1,5-2 тысячи рублей.
2. Через аккредитив, или номинальный счет. Цена этой услуги достаточно высокая, иногда она достигает даже 40 тысяч рублей. Это самый защищенный способ оплаты первого взноса по ипотеке, однако из-за больших расходов он будет уместен только при крупных сделках. В банке открывается специальный счет для этой сделки (скачать заявление на примере Сбербанка), в котором содержатся все условия перевода и данные сторон. Даже если продажа сорвется, покупатель будет уверен, что не потеряет свои деньги.

Если Росреестр возвращает документы по причине невозможности зарегистрировать сделку, первоначальный взнос должен быть отдан обратно покупателю. По договоренности с банком заемщик ищет другой вариант недвижимости. Безопасные расчеты с использованием ячейки или аккредитивного счета гораздо более привлекательны для него.

Когда передаете средства второй стороне наличными или отправляете на банковский счет, есть вероятность, что при отмене сделки обратно вы их не получите. Конечно, это противоречит закону. Однако не стоит исключать риск нарваться на непорядочного человека или настоящего мошенника.

Тогда останется только обращение в суд с требованием вернуть деньги, оплаченные в счет первого взноса.

Откуда взять деньги на первый взнос

Чаще всего ипотечные заемщики стараются накопить на частичную оплату квартиры, регулярно откладывая какую-то сумму. Так можно за определенный период найти деньги на самый маленький первоначальный взнос по ипотеке. Однако этот вариант доступен не всем банковским клиентам.

Где взять первоначальный взнос по ипотеке, если откладывать не получается:

• продать имеющуюся собственность, например, машину или дачу;
• взять в долг у родственников;
• оформить потребительский заем. Например, в Росбанке есть специальная программа кредитования, направленная на оплату первого взноса по ипотеке (скачать тариф в pdf).
• использовать государственные субсидии. Наиболее часто сумма первоначального взноса по ипотеке вносится средствами материнского капитала и сертификатом для молодой семьи. Но есть и другие госпрограммы, помогающие оформить жилищный кредит, в том числе на региональном уровне.

Можно найти банки, готовые выдать ссуду в размере 100% стоимости жилья.

Использование госсубсидии в качестве первого взноса

Не все могут накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Но если у вас есть право на получение жилищной субсидии от государства, вполне возможно ее использовать ее вместо собственных денег. Какие программы действуют на данный момент:

1. Материнский капитал. Если вы получили сертификат, сможете направить его полностью или частично как субсидию на первоначальный взнос по ипотеке (основание — 256-ФЗ, ст. 10, п.8 (скачать)). При этом не обязательно дожидаться трехлетия второго ребенка. Закон позволяет погашать ипотечные кредиты сразу же после оформления маткапитала (основание — 256-ФЗ, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Банк выдает ссуду на полную стоимость квартиры, а спустя 1-1,5 месяца она гасится из бюджета.
2. Субсидирование первоначального взноса по ипотеке в размере 30-35% возможно при помощи госпрограммы Молодая семья (п. 10 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья (скачать)). Воспользоваться ею могут россияне младше 35 лет, состоящие в браке, или родители-одиночки. При этом они должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
3. Первоначальный взнос по ипотеке от государства выдается молодым специалистам, к которым относятся врачи, учителя и другие бюджетники. Участники госпрограммы должны выполнить определенные условия. К примеру, успешно закончить ВУЗ и работать по своей специальности в государственной организации, иметь к моменту оформления ипотеки определенный стаж работы. Размер субсидии на первый взнос зависит от правил участия, но в среднем составляет 10-30% от стоимости жилья.
4. Военная ипотека выдается служащим в рядах армии. По ней первый взнос выплачивается за счет средств, имеющихся на накопительном счете участника программы. Он формируется за счет ежемесячных отчислений государства (правила реализации прописаны в 117-ФЗ, ст. 4 (скачать)). Когда накопится нужная сумма, ее можно использовать для оплаты первоначального взноса на покупку квартиры, но только по программе военной ипотеки.

На региональном уровне могут выдаваться и другие субсидии определенным категориям граждан.

В части улучшения жилищных условий материнский капитал можно потратить на покупку жилплощади. Это может быть квартира, частный дом, доля в праве собственности или комната. Главное, чтобы назначение недвижимости было жилым.

Семейный капитал возможно использовать не только как первый взнос, но и погасить этими средствами уже действующую ипотеку. Или прописать условие перечисления напрямую на счет продавца, минуя кредитора, если вторую сторону устроит столь долгое ожидание денег.

Все сертификаты, выдаваемые как господдержка на первоначальный взнос по ипотеке, предполагают целевое использование денег. Направить их можно только на те нужды, которые оговорены законодательством и правилами участия в программе. Большинство из них не поддерживают приобретение нежилой недвижимости.

Вопросы от читателей

Вопрос: Банк одобряет ипотеку уже вместе с первоначальным взносом?

Ответ: Банк учитывает размер первоначального взноса при одобрении. Но прежде ориентируется на доход. Поэтому и сумма одобрения всегда больше, чем подавалось изначально.

Вместе с первоначальным ипотека может быть одобрена в единственном случае: если на первый взнос идет материнский капитал или иная субсидия. И доход учитывается также на всю эту сумму. Ведь пока ПФР или местная администрация не перечислит сумму на гашение ипотеки, заемщик обязан будет вносить платежи со всей суммы вместе с первым взносом.

Но и перечислит продавцу банк также всю сумму.

Например, квартира стоит 1000 000 рублей. И есть материнский капитал — 453000. Чаще банки одобряют сумму больше, пусть это будет — 1300000.

Но нам так много не нужно, ведь цена квартиры 1млн. Кредитный договор подписываем на 1млн, и перечислит банк продавцу также — 1млн. И только после заявления и предоставления документов в ПФР, будет перечислен (в течении 1.5 мес.) материнский капитал (453000).

И платежи тогда станут меньше по новому графику, с 547000.

Для чего он необходим банку

Первоначальный взнос по ипотеке – банковское требование, обойти которое не получится ни при каких условиях. Будущий заемщик должен внести определенную сумму, иначе ему будет отказано в кредите.

Какое значение он имеет для заемщика

Для банковского клиента первоначальный взнос часто является препятствием в оформлении ипотеки. И это одна из причин, почему банки требуют оплатить часть суммы своими деньгами – потенциально неплатежеспособные заемщики сразу отсеиваются.

Самому же клиенту внесение этих средств не дает ничего, кроме снижения суммы кредита. Меньше денег возьмете в долг – меньше переплатите процентов. Вот и вся выгода.

Понимая, что у людей нет интереса вносить крупные суммы, банки пытаются мотивировать их снижением процентной ставки. Чем большую часть вы оплатите из своего кармана, тем ниже будет ипотечный процент.

Плюсы для кредитной организации

Для банка первоначальный взнос — это один из способов убедиться в платежеспособности и финансовой состоятельности заемщика. Иными словами, так банк проверяет финансовую дисциплину клиента и убеждается, что тот способен вернуть одолженные ему деньги. Ведь если заемщик сумел накопить нужную сумму для первого платежа, значит он умеет обращаться с деньгами, поэтому с оставшимися платежами проблем тоже быть не должно.

Размер первоначального взноса также позволяет банку оценить риски просроченных платежей и полного невозврата кредита. Как правило, чем больше первый платеж, тем менее вероятны просрочки и прочие проблемы со своевременной выплатой долга. Именно поэтому банки более охотно одобряют ипотеку для тех заемщиков, которые могут предоставить первоначальный платеж не менее 10%.

Плюсы для заемщика

Большой первый взнос увеличивает шансы одобрения кредита, а также помогает заемщику получить более выгодные условия сделки — например, большую сумму ипотеки. К тому же он уменьшает общую сумму долга и позволяет сократить срок кредита — а значит, снижает сумму ежемесячных платежей и совокупную стоимость страхования объекта недвижимости, которое требуется каждый год. В результате затраты на обслуживание ипотеки снижаются, и квартира обходится заемщику дешевле.

Рассчитать приблизительную стоимость ипотеки в зависимости от величины первоначального взноса можно при помощи ипотечного калькулятора. В нем можно менять разные параметры сделки — срок, первый взнос, тип ипотечной программы, общую сумму займа — чтобы узнать, при каких условиях платеж по ипотеке будет наиболее комфортен для вас.

Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса

Источник денег для первого взноса по ипотеке может быть любым. В том числе, им может быть материнский (семейный) капитал, который в 2021 году выдается при рождении или усыновлении уже первого ребенка. Материнский капитал можно использовать для полной или частичной оплаты первоначального взноса при покупке строящегося или уже готового жилья, причем для этого не обязательно ждать, пока ребенку исполнится три года.

Сумма материнского капитала за первого ребенка в 2021 году составляет 483 882 рубля, а за второго и последующих детей — 639 432 рубля. Если этой суммы не хватит на первоначальный взнос по ипотеке, ее можно дополнить средствами из других источников — например, собственными сбережениями.

Стоит иметь в виду, что некоторые из ипотечных программ не предусматривают или прямо запрещают использование материнского капитала в качестве первоначального взноса. Чтобы такая ситуация не стала неожиданностью во время оформления ипотечного кредита, заранее уточните все условия и тарифы по выбранной вами программе у специалистов банка.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.

Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.

Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка?

Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.

Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.

При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.

Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?

Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.

Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.

Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).

От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?

В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.

Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?

Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.

Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?

Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент.

Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.

Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник https://edu-russian.ru/blog/kak-peredaetsya-pervonachalnyj-vznos-po-ipoteke/

Источник https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e