Ипотека на комнату в коммунальной квартире или общежитии: банки, условия, список документов

Ипотека на комнату в коммунальной квартире или общежитии: банки, условия, список документов

Ипотека на комнату в коммунальной квартире или общежитии – иногда единственный выход, чтобы приобрести собственное жилье, ведь стоят такие объекты недвижимости дешевле отдельной квартиры. К тому же, часть стоимости можно покрыть средствами материнского капитала. В этом случае потребуется кредит уже на гораздо меньшую сумму. Проблема в том, что взять комнату в ипотеку можно далеко не в каждом банке. Расскажем подробно о тонкостях этого вида жилищного кредитования.

Какую комнату можно купить в кредит

Купить комнату в ипотеку вполне реально, ряд банков выдает подобные кредиты. В качестве объекта приобретения могут рассматриваться разные типы комнат (о жилых помещениях — ЖК РФ, ст. 16 (скачать)). Так, кредитные организации выдают деньги на покупку комнаты:

• в обычной квартире;
• в коммунальной квартире;
• в общежитии и гостиничного типа.

В зависимости от выбранного варианта отличается перечень документов и порядок проведения сделки. Но для начала следует определить, что представляют собой перечисленные объекты недвижимости и чем они отличаются друг от друга. Разберем особенности ипотеки на комнату.

Комната в коммуналке или обычной квартире – это отдельное жилое помещение внутри многокомнатной квартиры. Собственник имеет право пользоваться местами общего пользования (кухня, коридор, санузел) совместно с другими жильцами (Гражданский кодекс РФ, ст. 253 (скачать)). По документам этот объект недвижимости почти всегда представлен как Комната.

Отличительной особенностью такого объекта является преимущественное право покупки у соседей (Гражданский кодекс РФ, ст. 250 (скачать)). Иными словами, если вы берете ипотеку на комнату в коммунальной квартире, продавцу придется сначала известить всех владельцев других комнат и получить от них отказ от ее приобретения. Этот вариант ипотечной сделки считается одним из самых сложных и длительных.

Банки не желают рисковать и часто даже не предусматривают ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире. К тому же, такой объект недвижимости сложно продать в случае невозможности заемщика выплачивать долг.

Высока вероятность одобрения ипотеки под комнату в коммуналке, если все остальные помещения уже принадлежат заемщику. После регистрации права собственности вся квартира будет находиться у одного человека (или членов его семьи), значит, риски банка минимальны.

Если комната в квартире не выделена в отдельный объект недвижимости, а значится как Доля в праве собственности, получить на нее кредит будет крайне сложно (Гражданский кодекс, ст. 246 (скачать)). Единственный вариант, когда можно купить комнату в ипотеку без выделения ее в натуре – если остальные доли уже принадлежат заемщику. После сделки квартира становится собственностью клиента и полностью оформляется в залог банку.

Другое дело – ипотека на комнату в общежитии и гостиничного типа. По сути, у владельца есть только жилая собственность, и он может пользоваться местами общего пользования аналогично коммуналке. В документах такая комната часто обозначается как квартира, поэтому при ее продаже не потребуются никакие дополнительные документы. Реализация комнаты студии в ипотеку происходит стандартным образом, и банки готовы кредитовать заемщиков под такие объекты недвижимости. К тому же, комнаты коридорного типа более ликвидны, реализовать их при необходимости не составит труда.

После погашения кредита многие заемщики решают продать комнату и купить квартиру в ипотеку, часто в том же банке.

Условия ипотеки на комнату

Традиционно выдается ипотека на комнату в коммунальной квартире в Сбербанке (скачать общие условия по продукту), поэтому основные условия кредитования мы рассмотрим на его примере. Ипотека на комнату в банке предоставляется по программе приобретения вторичного жилья. Это значит, что в данном случае действуют все стандартные параметры кредитования.

Разберем основные условия, на которых можно взять ипотеку на покупку комнаты:

• заемщик может привлекать созаемщиков для наделения их долями в праве собственности или когда не хватает платежеспособности;
• супруг титульного заемщика станет созаемщиком по ипотеке на покупку комнаты, в том числе и без подтверждения дохода (за исключением случаев, когда заключен брачный договор);
• процентная ставка на покупку комнаты в общежитии в ипотеку обычно выше, чем по остальным программам, потому как у кредитора больше рисков;
• обязателен первоначальный взнос в предусмотренном банком размере (обычно не менее 15% от стоимости комнаты);
• должно быть предоставлено равнозначное обеспечение, которым чаще всего выступает сама комната;
• залоговый объект недвижимости должен быть застрахован в течение всего срока погашения кредита (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 31 (скачать));
• страхование жизни и здоровья, титула (от потери права собственности в течение 3 лет после выдачи займа) оформляется исключительно добровольно (ГК РФ, ст. 935 (скачать)), но банки часто повышают процентную ставку по незащищенным кредитам;
• для оплаты первого взноса можно использовать материнский капитал и другие государственные субсидии, если их условия разрешают брать ипотеку на комнату в банке.

Мало какие банки дают ипотеку на комнату, потому как для них такая сделка – высокий риск. Большинство кредиторов предпочитают брать в залог квартиры, реже – частные дома с земельными участками и коммерческие площади. Реализовать такие объекты недвижимости проще и быстрее.

Поэтому если ипотека под залог комнаты оказалась невозможна, предложите банку наложить обременение на другую имеющуюся у вас собственность. Это может быть кредит на вторичное жилье с залогом иного объекта или ссуда на личные нужды с аналогичным обеспечением. При небольшой сумме долга кредитная организация может ограничиться поручительством.

Требования к заемщикам и документы

Получить ипотеку на комнату возможно при условии соответствия заемщика все требованиям банка. Каждая кредитная организация выдвигает собственные правила выдачи займов, которые следует изучить еще до подачи заявки. Причем они применяются не только в отношении титульного заемщика, но также для созаемщиков и поручителей.

Как правило, кредиторы устанавливают следующие требования:

• возраст от 21 до 65 лет;
• гражданство России;
• постоянная прописка;
• наличие официального дохода;
• стаж от 3-6 месяцев на текущем месте.

Можно ли купить комнату под ипотеку, если нет официального трудоустройства? Все зависит от того, в какой банк вы обращаетесь. Ряд кредитных организаций позволяют купить в ипотеку комнату в общаге или коммуналке по двум документам. Но в этом случае условия кредита будут менее привлекательными – повышенная процентная ставка, высокий первый взнос (иногда даже от 50%), требование дополнительного обеспечения.

Обычно от заемщика требуется паспорт, справка о зарплате и подтверждение постоянной работы (копия трудовой или договор с работодателем). Аналогичный пакет документов должны представить созаемщики и поручители, кроме случаев включения их в кредитную сделку ради наделения долями в праве собственности. Банки, дающие ипотеку на комнату, могут выдвигать другие требования, которые лучше уточнить на их сайтах или в отделениях.

Проще всего взять в ипотеку комнату в общежитии или квартире в своем зарплатном банке. Процент одобрения заявок от зарплатников всегда высокий. К тому же, не придется подтверждать доходы – рассмотрение происходит по паспорту.

Требования к объекту недвижимости

Можно взять ипотеку на ту комнату, которая подходит под требования банка к объектам недвижимости. Частные условия опять же зависят от конкретного кредитора. Так, может устанавливаться ограничение по площади или году постройки дома.

Банк, дающий ипотеку на комнату, обычно выдвигает следующие требования:

• право собственности оформлено в законном порядке, в документах значится комната или квартира с отдельным кадастровым номером;
• объект пригоден для проживания, не находится в аварийном состоянии;
• нет деревянных перекрытий;
• в квартире или общежитии есть все необходимые коммуникации (отопление, свет, вода, канализация);
• комната не заложена по другому кредитному обязательству (за исключением рефинансирования ипотеки) и свободна от правопритязаний со стороны третьих лиц.

Если оформляется ипотека на комнату в коммуналке, необходимо получить согласие на продажу от всех соседей. Собственники других комнат в квартире должны быть извещены о предстоящей сделке. Если предложенные условия их устроят, они имеют право преимущественной покупки. В противном случае составляется официальный отказ от приобретения по указанной цене. К комнатам в общежитиях особенных требований нет.

Купля — продажа комнат в ипотеку возможна только после согласования объекта недвижимости с банком. Не стоит рассчитывать на стопроцентное одобрение, кредитор имеет полное право отказаться от предложенного залога, если тот ему не понравится.

Обратите внимание, что некоторые банки, например Открытие, требует чтобы в квартире (КГТ) в общежитии была выделена кухонная зона.

Документы на комнату для ипотеки

Чтобы купить в ипотеку комнату в коммуналке или квартире, необходимо предоставить в банк определенный пакет документов. Большая часть бумаг оформляется продавцом недвижимости. Если не все документы получены в должном порядке (к примеру, нет кадастрового паспорта), расходы ложатся на текущего собственника комнаты, ведь подготовить бумаги к сделке – его обязанность.

Рекомендуемая статья: Военная ипотека без банка и кредита

Так как Сбербанк дает ипотеку на комнату, разберем пакет документов на его примере. Что потребуется для продажи комнаты в ипотеку:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца и отсутствие ограничений на проведение сделки (обременения, ареста и т.д.);
• техническая документация (кадастровый и технический паспорта);
• оценочный отчет, он действителен в течение 6-9 месяцев (в зависимости от банка);
• копия паспорта продавца;
• согласие органов опеки на проведение сделки, если собственником является несовершеннолетний (48-ФЗ от 24.04.2008, ст. 21 (скачать));
• проект договора купли, соответствующий требованиям банка;
• справка о прописанных;
• согласие супруга на продажу, если комната была приобретена в браке (Семейный кодекс РФ, ст. 35 (скачать));
• отказ от покупки собственниками других комнат в квартире (или отправленные им извещения без ответа).

Покупателю необходимо только заказать оценочный отчет, чтобы оформить ипотеку на комнату. Все остальные документы должен собрать продавец.

При покупке комнаты под мат капитал в ипотеку следует показать в банке сам сертификат и заказать справку об остатке средств на счете. Дополнительно кредитор просит приложить свидетельства о рождении детей и заключении брака. Заявить об использовании госсубсидии нужно еще на этапе первичного рассмотрения кредитной заявки.

После проверки документов в банке на ипотеку комнаты в общежитии или квартире, готовится пакет бумаг для сделки. В Росреестр необходимо представить:

• паспорта участников сделки;
• выписку ЕГРН на комнату;
• технические документы;
• оформленный кредитный договор;
• закладную или договор ипотеки (если закладывается иной объект недвижимости);
• подписанный договор купли;
• официальный отказ соседей от покупки (когда берется ипотека под комнату в коммуналке или обычной квартире) или их извещение о грядущей сделке (сделанное больше 30 дней назад);
• согласие супруга заемщика на залог (когда муж или жена не становятся собственниками по договору);
• разрешение органов опеки на обременение комнаты, если одним из владельцев станет несовершеннолетний;
• доверенность, если за участника сделки выступает его доверенное лицо.

Регистрация сделки происходит уже после подписания банковской документации и перевода первого взноса продавцу.

Можно ли купить комнату в ипотеку, если за продавца действует доверенное лицо? Теоретически препятствий для сделки нет, но для банка она представляет высокий риск из-за возможного оспаривания в суде. Поэтому продавцы, реализующие недвижимость по доверенности, подвергаются самой тщательной проверке. Однако в большинстве случаев кредиторы отказывают в согласовании такой сделки, поэтому следует выбирать комнаты, которые продают сами собственники.

Отказ соседей от покупки комнаты

Отдельно стоит сказать о получении отказа от права преимущественной покупки комнаты в квартире. Данная норма законодательства связана с тем, что собственник каждого жилого помещения имеет право на места общего пользования. По сути, все соседи являются совладельцами коммунальной или обычной квартиры. Значит, у них есть право выкупить ее часть, выставленную на продажу. Даже если вы уже нашли покупателя, готового завтра выйти на сделку.

Если сосед по коммуналке найдет деньги на оплату вашей комнаты, вам придется продать ее этому человеку или вовсе отказаться от сделки. Купить комнату в общежитии в ипотеку гораздо проще, потому как при такой сделке нет условия преимущественного права.

Покупка комнаты в коммуналке в ипотеку может осложняться еще и тем, что собственники соседних помещений не проживают в них. Придется искать их актуальные адреса и телефоны, чтобы сделать предложение о выкупе вашей комнаты. Но где найти человека, который в данной квартире не появляется? С подобными ситуациями часто сталкиваются риэлторы, поэтому за помощью вы можете обратиться в агентство недвижимости или решить проблему, воспользовавшись нашей инструкцией.

Чтобы продать комнату через ипотеку, необходимо:

1. Определиться со стоимостью объекта недвижимости.
2. Оформить извещения об условиях реализации помещения и направить их соседям.
3. Выждать 30 дней, даваемых на ответ, и совершить сделку.

Основная проблема, возникающая при оформлении ипотеки под залог комнаты в коммунальной квартире – обеспечение права преимущественной покупки. Соседи могут намеренно затягивать сделку, игнорируя поступающие на их имя извещения. Однако на практике получать их согласие не нужно. Необходимо лишь подтвердить, что вы направили им предложение приобрести комнату, от которого они отказались или не дали ответ.

Кого именно нужно известить о продаже комнаты покупателю с ипотекой Сбербанка или другого банка:

• собственников других комнат, если у них оформлено право собственности;
• администрацию района или другой муниципальный орган, если комната сдается по договору социального найма;
• органы опеки, когда владельцем является несовершеннолетний.

Извещение может быть составлено в простой письменной или нотариальной форме. Его отправляют заказным письмом с уведомлением или через нотариуса по адресу прописки. Когда место регистрации неизвестно, бумагу можно направить на известный адрес комнаты в той же квартире. Если соседи не против, они дают нотариальное согласие на сделку. Стоит ли говорить, что все эти расходы ложатся на продавца?

В случае оформления нотариального согласия выжидать 30 дней уже необязательно. Если вы направили извещения, но ответ не поступил, это считается отказом от покупки. Можно смело выходить на сделку, но при себе необходимо иметь подтверждение отправки писем. Обратите внимание, что итоговая цена комнаты не может быть ниже указанной в извещении.

Дают ли ипотеку на покупку комнаты в коммуналке, если не соблюдено право соседей на преимущественную покупку? Нет, это запрещено законом, банк такой кредит не выдаст.

Этапы оформления кредита

Первым делом необходимо узнать, дают ли ипотеку на комнату в выбранном вами банке, ведь такая программа есть далеко не везде. Также изучите условия предоставления аналогичного кредита в других местах. Быть может, вы найдете что-то более интересное. Внимательно ознакомьтесь со всеми требованиями банка к заемщикам и объекту недвижимости.

Обязательно выясните все условия ипотеки под комнату в банке, чтобы потом избежать неприятных сюрпризов. Обратите внимание на порядок расчета процентной ставки (в частности, ее зависимость от оформления страховки жизни и титула), досрочное погашение, способы пополнения ссудного счета, дополнительные платежи и комиссии.

После этого необходимо сделать предварительные расчеты с помощью калькулятора ипотеки на комнату. Онлайн-сервис есть на сайте каждого банка, предоставляющего такой кредит.

К примеру, ипотека на комнату в Сбербанке в калькуляторе рассчитывается следующим образом. Нужно указать основные параметры будущего займа (сумма, срок, стоимость недвижимости, особые параметры), так вы сможете приблизительно рассчитать ипотеку на комнату (сумму ежемесячного платежа и переплату по процентам). И на основании этих расчетов уже решить, стоит ли брать комнату в ипотеку или отказаться от этой идеи.

Если все условия банка вас устраивают, можно переходить к оформлению ипотеки на приобретение комнаты:

1. Соберите пакет бумаг для рассмотрения первичной заявки. Необходимо внимательно заполнить банковские анкеты и приложить к ним все полагающиеся документы. Причем полный пакет бумаг должен быть представлен каждым участником ипотечной сделки (заемщиком, созаемщиками, поручителями, залогодателями).
2. Дождитесь решения. В Сбербанке ипотека на комнату в коммуналке рассматривается в среднем 3-7 дней.
3. Определитесь с объектом недвижимости и удостоверьтесь, что он подходит под все требования банка. Соберите на него пакет документов по списку и передайте кредитору на проверку.
4. Кредитная организация проверяет юридическую чистоту сделки и дает ответ о возможности ее проведения. Если не хватает каких-то документов, вам об этом сообщат и отправят ипотечную заявку на доработку.
5. После согласования объекта недвижимости можно выходить на сделку. Продавец и покупатель подписывают договор и передают первый взнос. Затем подписывается кредитная документация в банке. Стороны сдают подготовленный пакет документов на регистрацию в Росреестр.
6. После оформления права собственности на заемщика, а залога в пользу банка, выдаются кредитные средства. Они зачисляются на расчетный счет клиента, откуда отправляются продавцу комнаты. Для этого необходимо предоставить ипотечному менеджеру обновленную выписку ЕГРН.
7. Оформляются полисы страхования.

Рекомендуемая статья: Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Если вы берете в банке ипотеку на покупку комнаты, обязательно предупредите об этом продавца. Дело в том, что ипотечная сделка потребует гораздо больше времени, чем стандартная процедура. К тому же, получение денег состоится только после регистрации права собственности в пользу заемщика, а на это готовы пойти далеко не все.

Существует ряд ситуаций, когда оформление документов на комнату для ипотеки должно происходить через нотариуса. Его участие потребуется, не только когда заверяются извещения о будущей сделке. Так, необходимо обратиться в нотариальную контору, если помещение находится в долевой собственности или принадлежит несовершеннолетнему.

Расходы по ипотеке на комнату

Независимо от того, в каком банке взяли ипотеку на комнату, возникнут определенные расходы. Оплачивать их придется заемщику из собственных средств. Итак, за что необходимо заплатить при оформлении жилищного кредита:

1. Оценка комнаты для ипотеки обойдется в 2-5 тысяч рублей в зависимости от региона. Обращаться нужно только в аккредитованные банком оценочные компании. Если после рассмотрения документов объект недвижимости не согласуют, эти расходы клиенту не вернут.
2. Страхование залога следует делать ежегодно, потому как это обязательное требование. Оно обойдется в среднем в 0,1%-0,2% от суммы текущей задолженности.
3. Финансовая защита жизни и здоровья, а также титула – добровольные виды страхования. Если вы решите их подключить, придется заплатить 0,3%-1,5% от суммы основного долга.
4. Нотариальные расходы зависят от оформляемого пакета документов и необходимости регистрировать сделку через нотариуса.
5. Государственная пошлина за регистрацию права собственности в настоящее время составляет 2 тысячи рублей.

Можно ли взять комнату в ипотеку с помощью риэлтора? Конечно, никаких ограничений в банках на этот счет нет. Более того, кредитные организации часто предлагают клиентам сотрудничество со своими партнерами в лице агентств недвижимости. В этом случае могут даже полагаться некоторые льготы – снижение процентной ставки, скидка на оценочный отчет, электронная регистрация сделки в Росреестре и т.д. Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы описаны в другой статье.

Ввиду того, что получение ипотеки на комнату в коммунальной квартире в банке – достаточно сложная процедура, обращение за помощью к риэлтору будет очень кстати. Специалист соберет отказы от покупки у соседей (а это может быть особенно трудно, когда те не проживают в данной квартире). Он юридически грамотно составит договор купли, что не позволит в дальнейшем оспорить сделку в суде. Однако выбирать посредника нужно очень осторожно, ориентируйтесь на положительные рекомендации своих знакомых и независимые отзывы о работе в интернете. За риэлторские услуги придется заплатить согласно тарифам агентства недвижимости.

Где взять ипотеку на комнату

Теперь посмотрим, какие банки дают ипотеку на комнату. Условия кредитования в них могут серьезно отличаться, поэтому следует ориентироваться на параметры, указанные в официальных источниках. Мы уже выяснили, дает ли Сбербанк ипотеку на комнату, теперь разберем подробнее его условия и других кредиторов.

1. Условия ипотеки на комнату в Сбербанке по программе приобретения вторичного жилья: процентная ставка от 12,2%, первый взнос от 20%, сумма от 300 тысяч рублей, срок погашения до 30 лет. В Сбербанке ипотека на комнату выдается при условии предоставления полного пакета бумаг и по двум документам. В залог можно предоставить иную недвижимость. Купить комнату в ипотеку Сбербанка (скачать анкету) смогут граждане России в возрасте от 21 до 75 лет, имеющие постоянное трудоустройство.
2. ВТБ ипотеку на комнату как таковую не выдает. Но здесь можно оформить заявку, если комната по документам значится как квартира или приобретается последнее помещение. В этом случае в банке ВТБ ипотека на комнату (скачать анкету) может быть выдана на следующих условиях: сумма от 600 тысяч рублей, ставка от 11,7%, первый взнос от 10%, срок погашения кредита до 30 лет. Подтверждать доход необязательно, но тогда своими средствами придется внести от 50% стоимости жилья. Прежде чем собирать документы для отправления заявки, поинтересуйтесь, дает ли ВТБ ипотеку на комнату в вашем случае?
3. В Росбанке Дом ипотека на комнату (скачать общие условия в pdf) доступна на следующих условиях: процентная ставка от 11,9%, первый взнос от 10%, срок выплаты до 25 лет, сумма от 300 тысяч рублей. Облегчить процесс получения кредита поможет справка, сформированная на портале Госуслуги. В этом случае предоставлять подтверждение дохода не придется. Они также предоставляют варианты рефинансирования для комнаты.
4. Доступна ипотека на комнату в Зените (скачать список документов для заемщика), она предоставляется по стандартной программе приобретения вторичного жилья. Условия кредита: процентная ставка от 11,75%, сумма от 300 тысяч рублей, срок погашения долга до 25 лет, первый взнос от 15%. Разрешается использовать материнский капитал. Если ищете, какие банки выдают ипотеку на комнату, обязательно рассмотрите этот вариант кредитования.
5. ТКБ: ТКБ предлагает ипотечные кредиты на покупку отдельной комнаты от 12,3% с первоначальным взносом от 35%. Они также предоставляют варианты рефинансирования ипотеки на комнаты.
6. Сургутнефтегазбанк (СНГБ): СНГБ предлагает ипотечные кредиты на покупку отдельной комнаты от 11,2% без первоначального взноса. Также рассматривают заявки без подтверждения дохода, с первоначальным взносом от 0%. СНГБ также предоставляет варианты рефинансирования номеров.
7. Примсоцбанк: Примсоцбанк предлагает ипотечные кредиты на покупку отдельной комнаты от 10,9% с первоначальным взносом от 10%. Они также предоставляют варианты рефинансирования для комнат. Примсоцбанк может рассматривать заявки без подтверждения доходов, с первоначальным взносом от 20%.

Важно отметить, что ориентировочные базовые ставки, упомянутые выше, предназначены для заемщиков с официальным доходом, и банки могут предлагать скидки для работников, участвующим в зарплатном проекте или предоставлять более низкие ставки для определенных вариантов оформления, таких как СЭР (электронная регистрация) или расширенное страхование. Всегда рекомендуется уточнять в банке самую актуальную и точную информацию о ставках и требованиях по ипотечным кредитам.

Большинство банков позволяют взять комнату в ипотеку с материнским капиталом в качестве первого взноса. Если сомневаетесь, дает ли банк ипотеку на комнату, которую вы присмотрели, обратитесь за консультацией к специалисту. Узнать подробности оформления кредита можно по телефону горячей линии или в ипотечном отделе.

Каждый из перечисленных банков придерживается собственной политики предоставления кредитов. Так, взять комнату в ипотеку в Сбербанке может быть проблематично, если у вас плохая кредитная история и нет официального дохода. Наибольшие шансы купить жилое помещение у зарплатных клиентов банка. В то же время, покупка комнаты в ипотеку от Сбербанка – самый надежный вариант для всех категорий заемщиков.

Какие еще банки оформляют в ипотеку комнату? К сожалению, многие российские кредитные учреждения не позволяют взять ссуду на приобретение отдельного жилого помещения внутри квартиры. Так, Альфа Банк ипотеку на комнату в общежитии и коммуналке не выдает. Но если у вас есть другая недвижимость, можно воспользоваться кредитом под залог иного жилья.

Не получится взять и в Газпромбанке ипотеку на комнату. Ранее здесь можно было получить кредит на покупку последней доли в квартире, но сейчас он не доступен. Райффайзенбанк ипотеку на комнату не выдает, но у него есть программа кредитования под залог имеющегося жилья. Перечисленные банки разрешают приобретать только отдельные квартиры, имеющие собственный санузел и кухню.

Ипотека на комнату без первого взноса

Приобретение комнаты в ипотеку без первоначального взноса возможно, если вы вносите его средствами государственных субсидий. Так, можно использовать для этой цели материнский капитал или региональные жилищные сертификаты. Впоследствии государство перечисляет нужную сумму уже в счет погашения кредита.

Разрешается провести продажу комнаты под материнский капитал или в ипотеку. В первом случае задействовать банк необязательно, в договоре купли прописывается условие перечисления стоимости жилья непосредственно через ПФР. Правда, такой способ рискован для продавца, ведь он не может быть уверен, что покупатель подаст заявление на перевод денег. К тому же, для проведения такой сделки необходимо дождаться 3-летия ребенка (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 7, п. 2 (скачать)).

Рекомендуемая статья: Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Купить комнату в ипотеку без первоначального взноса разрешается сразу же после рождения малыша, выжидать 3 года не нужно (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 7, п. 6.1 (скачать)). Как это происходит:

1. Клиент подает документы на кредит, сразу уточняя, что планирует использовать маткапитал как первый взнос.
2. Рассмотрение и выдача займа происходят обычным способом, но банк перечисляет продавцу полную стоимость жилья после регистрации права собственности.
3. Затем заемщик подает заявление в ПФР на распоряжение средствами маткапитала (скачать в word) и частично закрывает ими кредит. Таким образом, взять комнату в ипотеку без первоначального взноса вполне реально.

Льготные кредиты под маткапитал выдаются во многих банках. Например, Сбербанк ипотеку на комнату в общежитии или коммуналке охотно оформляет под средства семейного сертификата. Аналогичным образом выдается ипотека на комнату без первого взноса при наличии других госсубсидий.

У заемщиков возникает еще один вопрос – можно ли купить комнату по военной ипотеке (117-ФЗ от 20.08.2004, ст. 14 (скачать))? Это возможно, но только в отношении выделенных объектов недвижимости. То есть тех, что обозначены в документах именно как комната или квартира. Ввиду того, что первый взнос и последующее погашение производятся за счет средств Министерства Обороны РФ, платить свои деньги заемщику не придется.

Где оформить рефинансирование ипотеки на комнату

Если у вас уже оформлен кредит по невыгодной ставке, можно сделать рефинансирование ипотеки на комнату. Правда, как и получение самого займа, перекредитование доступно не в каждом банке. В первую очередь следует обратить внимание на перечисленные выше организации, выдающие кредиты под такие объекты недвижимости. Раз они могут оформить закладную на комнату по ипотеке, то смогут взять ее в залог и при переводе долга.

*Актуальные ставки в тексте

Какие банки рефинансируют ипотеку на комнату:

1. Перекредитование в Сбербанке (скачать условия по программе) возможно на следующих условиях: сумма от 300 тысяч рублей, срок погашения до 30 лет, процентная ставка от 12,2%. Требования к заемщикам совпадают с условиями оформления нового ипотечного кредита. Зарплатным клиентам будет достаточно паспорта, остальным необходимо предоставить справку о доходе и подтверждение трудовой занятости.
2. В Росбанке Дом рефинансирование (скачать анкету в pdf) возможно по кредитам на приобретение комнат (в том числе и не последних в квартире). Процентная ставка по этой программе начинается от 11.9%, срок погашения до 25 лет, сумма не может превышать 80% от стоимости залогового жилья. При внесении своими средствами от 1% до 4% от суммы кредита процент может быть значительно снижен.
3. Банк Зенит (скачать информацию об условиях в pdf)позволяет рефинансировать ипотеку на комнату на следующих условиях: ставка от 11,95%, сумма от 300 тысяч рублей, срок погашения до 25 лет. Условия получения кредита и пакет документов те же, что и по ипотеке.
4. Примсоцбанк рефинансирует по ставке от 11.4%.
5. Сургутнефтегазбанк (СНГБ) ставка составляет 14.2 %.

Обратите внимание, что при переводе ипотечной задолженности в другой банк придется вновь оплатить некоторые расходы, которые уже были при оформлении первичного займа.

Так, необходимо сделать новый оценочный отчет и страховку в аккредитованной страховой компании. К тому же, нужно вновь собрать документы уже для рефинансирования. Это касается не только бумаг заемщика (паспорт, справка о доходе и подтверждение трудоустройства), но и на комнату. Хотя основные документы на нее должны быть на руках, их следует подготовить.

Кроме того, заемщикам необходимо предоставить новому кредитору информацию по рефинансируемому займу:

• копия кредитного договора;
• справка об остатке задолженности и качестве погашения долга;
• реквизиты для полной оплаты ипотеки.

Обратите внимание, что рефинансирование возможно только при хорошей кредитной истории. Если заемщик часто допускал просрочки, имеет текущий проблемный долг или проводил реструктуризацию, в переводе задолженности ему откажут.

При рефинансировании ипотеки на комнату в каких банках вы бы ни брали кредит, следует сначала рассчитать выгодность этой идеи. В результате перевода долга клиент должен получить какое-то преимущество. Если стало сложно вносить ежемесячные платежи, перекредитование поможет снизить финансовую нагрузку, объединить ипотеку с другими кредитами или удлинить срок погашения. К тому же, поручители могут быть освобождены от ответственности по первичному долгу.

Почему сложно сделать рефинансирование ипотеки на комнату в коммуналке? Как мы уже говорили, такие объекты недвижимости малоликвидны, поэтому не представляют интереса для банка. Но если заемщик предложит обеспечить новый кредит другим объектом недвижимости, например, квартирой или жилым домом, возможностей для перекредитования станет куда больше.

Проще всего происходит рефинансирование комнаты по ипотеке в банках, если она последняя в квартире. К примеру, заемщик приобрел отдельное жилое помещение в двухкомнатной квартире, где у него уже есть комната. В результате у него в собственности оказалась вся квартира. Он сможет без проблем заложить ее новому кредитору по любой программе рефинансирования, ведь залогом будет выступать ликвидный объект недвижимости.

Налоговый вычет по ипотеке на комнату

Как и после приобретения квартиры, можно оформить налоговый вычет при покупке комнаты в ипотеку. Законодательство позволяет гражданам получать льготы по налогам, даже если они приобретают не отдельный объект недвижимости, а только его часть. Таким образом, можно рассчитывать на возврат при покупке не только комнаты в коммуналке или общежитии, но и доли в праве собственности.

Предусмотрено два вида налоговых вычета по ипотеке (Налоговый кодекс РФ. Часть 2. Статья 220 (скачать)) на приобретение комнаты:

1. Возврат 13% от стоимости объекта недвижимости. Налоговая база составляет 2 млн. рублей. Таким образом, максимально можно вернуть 260 тысяч рублей. Учитывая, что большинство комнат стоят недорого, большинство клиентов укладываются в эту сумму. При наличии иной сделки разрешается включить в декларацию покупку другого объекта недвижимости.
2. Возврат 13% от уплаченных банку ипотечных процентов. Налоговая база в этом случае больше – 3 млн. рублей, соответственно, заемщик сможет вернуть до 390 тысяч рублей. Обратите внимание, что расчет ведется именно от суммы процентов, а не от общей внесенной суммы.

Эти налоговые вычеты можно получать одновременно или поочередно. Все зависит от того, какую сумму вы ежегодно платите в бюджет. Чтобы вернуть часть денег, необходимо собрать определенный пакет документов и передать его в налоговую инспекцию своего района. Сделать это можно лично или воспользовавшись удаленными сервисами.

Что потребуется для получения налогового вычета:

• заполненная налоговая декларация;
• копии паспортов всех собственников;
• документы о праве собственности на ипотечную комнату;
• справка 2-НДФЛ (скачать бланк в pdf) о сумме уплаченного налога за прошедший год;
• копия ИНН;
• кредитный договор на приобретение комнаты;
• выписка со счета, откуда происходит оплата ипотеки;
• справка из банка об удержанных процентах (когда возвращаете их);
• свидетельство о браке (при наличии);
• соглашение о распределении налогового вычета между созаемщиками.

Обратите внимание на обязательные требования для получения налогового вычета. Это должно быть целевое кредитование, то есть в ипотечном договоре прописывается цель займа – приобретение комнаты на территории России.

Если вы оформили ссуду на личные нужды и потратили деньги на покупку жилья, получить возврат НДФЛ будет невозможно. Второе условие – зарплата поступает официально, при этом сведения в налоговой и справке 2-НДФЛ совпадают.

Если почитать отзывы о комнатах в ипотеку, можно сделать вывод, что это вполне достойная альтернатива кредиту на отдельную квартиру. Купленное жилье можно сдавать (если банк позволяет это делать) или проживать в нем самостоятельно. Конечно, выбор банков-кредиторов невелик, но условия в них вполне приемлемы и незначительно отличаются от других ипотечных программ. К тому же, в некоторых из них есть возможность получения ипотеки по минимальному пакету документов.

Заемщиков в первую очередь привлекает невысокая стоимость комнат. Таким образом, можно не брать на себя слишком большие финансовые обязательства перед банком и в то же время не снимать жилье. После успешного погашения ипотеки можно продать комнату в коммунальной квартире или общежитии (а на нее всегда найдется свой покупатель) и взять жилищный кредит уже на квартиру.

Какое жилье подходит под ипотеку

При выдаче ипотеки банки выдвигают требования не только к заемщику, но и к недвижимости, для покупки которой берется кредит. Разбираемся, какое жилье подходит под ипотеку, а какое нет и почему.

• Какое жилье подходит под ипотеку
• Какое жилье не подходит под ипотеку
• Как узнать, подходит ли квартира/дом под ипотеку

Петя и Оля молодожены. Он программист, она дизайнер. Сразу после свадьбы ребята решили купить квартиру. Подаренных на свадьбу денег хватало на первоначальный взнос, остальное пара решила взять в ипотеку.

Одобрение займа они получили быстро, оставалось выбрать жилье, что оказалось непросто. Петя не хотел переезжать далеко от родителей, поэтому было решено искать квартиру в соседних от них домах.

Это спальный район Москвы, где бóльшая часть жилого фонда — старенькие хрущевки. Выяснилось, что дома включены в программу реновации. Это значит, что вскоре их могут снести. Этот факт стал причиной отказа в ипотеке, и ребятам пришлось подыскать другой вариант.

На этот раз они подошли к вопросу более основательно и заранее узнали, какое жилье подходит под ипотеку, а какое нет.

Интерес банка к объекту покупки понятен. До тех пор, пока заемщик выплачивает ипотеку, жилье находится в залоге. Если что-то пойдет не так, финансовое учреждение должно быть уверено, что сможет быстро и выгодно продать дом или квартиру.

С новостройками все просто: застройщики заранее получают аккредитацию в нескольких банках, поэтому одобрение ипотеки для покупателя происходит быстро.

Со вторичкой сложнее. Банки тщательно проверяют не только состояние жилья, но и чистоту предстоящей сделки, и при малейшем подозрении могут отказать в займе под конкретную квартиру или дом. Для покупателя это, скорее, плюс и повод задуматься.

Чтобы не тратить время зря на поиски квартиры или дома, полезно заранее понимать, по каким критериям банки оцениваю жилье. Об этом далее.

Какие есть виды ипотечных кредитов

Какое жилье подходит под ипотеку

В ипотеку можно купить как совсем новое жилье на первичном рынке (даже если оно еще не построено), так и готовое на вторичном. Некоторые банки выдают займы на покупку загородной недвижимости: таунхауса, земельного участка, дома или на его постройку.

У каждого банка свой набор юридических и технических требований к недвижимости под ипотеку, поэтому нюансы стоит уточнять в той финансовой организации, где вы кредитуетесь.

Однако есть перечень стандартных для всех условий, опираясь на которые можно приступить к поиску подходящего жилья:

• недвижимость расположена на территории РФ и имеет статус жилой;
• в ней нет незаконных перепланировок;
• дом, в котором покупается квартира, не включен в планы по реновации (читай: сносу);
• жилье не ветхое — его износ не превышает 65%;
• дом подключен к инженерным коммуникациям: вода, электричество и т. д.;
• недвижимость не находится в залоге, под арестом или другим обременением.

Это набор основных критериев, по которым банки оценивают жилье. Дальше — частности и дело случая.

Если речь идет о загородной недвижимости, перечень требований в разы увеличивается. Банки смотрят на удаленность земельного участка от города, проверяют инфраструктуру и возможность подвести воду, газ, электричество. Дополнительные требования предъявляют к дому и материалам, из которых его построили.

Какое жилье не подходит под ипотеку

Ответим на этот вопрос одним словом — неликвидное. Опять же, у каждого банка свои критерии. Совершенно точно не одобрят ипотеку в одном из двух случаев:

• ветхое жилье, износ которого превышает 65% (в некоторых банках 45%);
• жилье подлежит сносу или реновации.

Далее перечислим параметры, которые могут повлиять (или не повлиять) на решение банка:

• квартира в небольшом двухэтажном доме на несколько квартир;
• старый частный дом в черте города;
• комната в коммуналке или общежитии;
• квартира на первом или последнем этаже;
• дом в промзоне или районе с плохой репутацией.

Важно понимать, что задача банка не «насолить» покупателю отказом, а помочь приобрести качественное жилье, покупка которого не приведет к негативными юридическими последствиям. Именно поэтому финансовые организации тщательно проверяют каждый объект недвижимости.

Как узнать, подходит ли квартира/дом под ипотеку

В объявлениях о продаже недвижимости часто пишут «подходит под ипотеку». На деле это не всегда так. Можно ли узнать наверняка, что банк одобрит выбранное жилье? Скорее нет, чем да. Способ проверить один — отправить заявку в конкретный банк.

Совкомбанк предлагает выгодные условия по ипотеке для нового и вторичного жилья. Рассчитать предварительную сумму ежемесячного платежа можно онлайн.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

При желании можно подавать документы сразу в несколько финансовых учреждений. Например, некоторые банки лояльно относятся к заявкам на комнаты в коммуналках (при определенных условиях), другие — категорически не приемлют. То же самое с загородной недвижимостью.

Но стоит учитывать, что не все финучреждения приветствуют одновременную подачу заявок и могут отказать, если уже есть параллельное решение по ипотеке.

Теперь, когда вы знаете примерные критерии оценки недвижимости под ипотеку, найти квартиру или дом мечты будет проще.

Источник https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-na-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire-ili-obshhezhitii-banki-uslovija-spisok-dokumentov.html

Источник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku