Валютная ипотека

Валютная ипотека

2014-й год стал кошмаром для многих валютных ипотечников и их кредиторов. В одночасье долги граждан увеличились в 2 и более раз из-за обесценивания рубля. Люди вышли на улицы и требовали решения своих проблем. Кто-то пошел на крайние меры, не видя выхода из сложившейся ситуации.

Совместными усилиями кредитных организаций, государства и заемщиков, договорившихся о мерах поддержки, трудности постепенно удалось преодолеть. Но проблема валютной ипотеки по-прежнему остается актуальной. Большинство банков отказались от предоставления кредитов, но в стране еще остались финансовые организации где можно взять займ на покупку жилья.

Что же такое валютная ипотека? Какие банки предлагают услугу в 2023 году и на каких условиях? Что делать, чтобы не столкнуться с проблемами, которые произошли с прежними заемщиками?

Определение валютной ипотеки

Валютная ипотека – предоставление кредита на приобретение жилья в иностранной валюте – долларах, евро, йенах, франках.

Пик востребованности услуги пришелся на 2007 год. Впоследствии интерес заемщиков к такому типу ипотечного кредитования неуклонно падал. Ставки по таким займам были меньше рублевых на 2-3%. Именно этот показатель играл ключевую роль для большинства.

Всех всё устраивало до той поры, пока не наступил 2014 год и люди не узнали, что такое валютная ипотека и какие риски она несет. Ведь возникновение негативных последствий для экономики страны мало кто мог предсказать.

Впоследствии сотни заемщиков допустили вторую ошибку – не предприняли мер при первых ростах курса иностранных валют.

Выгодно ли брать валютную ипотеку?

Основной риск валютной ипотеки – возможность изменения курса рубля по отношению к валюте, в которой получен займ, что и произошло.

Для примера: в январе 2014 года кредиты предоставлялись по курсу 32 рубля за доллар, 45 рублей за евро. Годом ранее – по 30 и 40 рублей. С февраля 2014 курс неуклонно рос – +2$ и +2 евро в среднем каждый месяц. К концу года за 1 доллар давали 49 рублей, за евро – 60 рублей.

Несложно посчитать, насколько увеличились переплаты по кредитам и ежемесячный платеж, воспользовавшись калькулятором.

Валютную ипотеку выгодно брать в 2 случаях:

1. Если человек получает зарплату в валюте и уверен в стабильности выплат на годы вперед;
2. Если рубль вырастет по отношению к иностранной валюте.

В ближайшем будущем не ожидается существенный рост рубля, поэтому брать ипотеку не рекомендуется. А после 2008 года и тем более – 2014-го, интерес к такому типу кредитования совсем упал. За 2017 год выдано всего 11 кредитов.

Какие банки предлагают валютную ипотеку в 2023 году?

Проблемы в заемщиками и нестабильная ситуация на рынке привели к отказу большинства финансовых организаций от выдачи ипотечных кредитов, плюс ЦБ ввел повышенный коэффициент риска.

Сейчас такую услугу предлагают:

1. Энерготрансбанк (8.5%);
2. МФК (Международный финансовый клуб – от 2%);
3. J&T банк (8%);
4. Москоммерцбанк (9.5%).

Реструктуризация, как способ решения проблем

Реструктуризация валютной ипотеки – шаг, на который согласились несколько тысяч заемщиков. Банк заинтересован в возврате средств, поэтому предлагает более мягкие условия для тех, кто испытывает временные трудности с выплатами.

Основаниями для реструктуризации долга могут быть:

1. Потеря работы, снижение заработной платы и т.д.;
2. Срочная военная служба;
3. Утрата трудоспособности;
4. Отпуск по уходу за ребенком.

Варианты реструктуризации долга:

1. Конвертация валютного займа в рублевый;
2. Увеличение срока кредитования и следующее за этим уменьшение ежемесячной выплаты;
3. Отсрочка платежа (льготный период, на протяжении которого нужно вносить минимальную сумму на счет).

Что нужно для реструктуризации?

Процедура проходит в 3 этапа:

1. Сбор документов;
2. Подача заявления;
3. Подпись документов.

Банк вправе отказать заемщику в реструктуризации, если ее проведение невозможно по ряду причин. Заявление подается в отделении банка или через личный кабинет (необходима предварительная регистрация на сайте финансовой организации).

Перечень документов:

1. Паспорт или его копия при подаче заявки онлайн;
2. Один из документов о доходах за предыдущие 3 месяца (2-НДФЛ/налоговая декларация/справка из ПФ РФ о размере пенсии);
3. Один из документов, подтверждающий наличие работы (выписка из трудовой или ее оригинал если человек находится в увольнении/ копия договора – для тех, кто трудится в 2-х или более организациях/справка о занимаемой должности и размере оплаты труда/свидетельство о госрегистрации в качестве ИП или адвоката, нотариусам – приказ о назначении/лицензии на определенный вид деятельности.

Обратите внимание, что в случае документального подтверждения заемщиком отсутствия у него трудовой деятельности – документы о его финансовом состоянии не требуются.

Чтобы увеличить шансы на положительный исход дела, валютные ипотечные заемщики должны предоставить дополнительные документы: приказ, в котором говорится об изменении условий оплаты труда/листок нетрудоспособности/уведомление о сокращении и т.д.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование валютной ипотеки – выдача нового кредита для погашения предыдущего но на более выгодных условиях. Банки, предоставляющие услугу, получают новых клиентов и увеличивают прибыль, заемщики – пониженную процентную ставку и меньший объем выплат.

При этом согласие первичного банка не требуется. Но сумма на погашение валютной ипотеки ограничена, в 2023 году у ПАО «Сбербанк» она равняется 7 млн. руб.

Этапы рефинансирования:

1. Оформление заявки (заполнение анкеты);
2. Сбор документов и подача их онлайн или через отделение банка;
3. Принятие банком решения;
4. Подписание документов.

Перечень документов:

• Заявление-анкета;
• Паспорт с действующей регистрацией;
• СНИЛС;
• 2-НДФЛ или декларация за предыдущий год (необязательны для зарплатных клиентов);
• Копия трудовой книжки или выписка из нее;
• Военный билет (не достигшим возраста 27 лет);
• Выписка из онлайн-банка о состоянии задолженности;
• Договор купли-продажи;
• Договор страхования.

Семьи, использовавшие материнский капитал в ходе заключения сделки, должны обратиться в органы опеки для получения согласия на залог недвижимости.

Причины отказа в рефинансировании:

1. Наличие просроченной задолженности за последний год в том числе на месяц подачи заявки;
2. Время до окончания договора – менее 3 месяцев;
3. Время, прошедшее с момента заключения договора – менее полугода;
4. Имел место перерасчет валютной ипотеки в рублевую или иной метод реструктуризации.

После подачи заявки сотрудник финансовой организации связывается с потенциальным заемщиком в течение нескольких часов. Далее нужно обратиться в банк с подготовленными документами, после чего ждать решения в течение 2-3 дней.

Обращение в суд

Судебная практика помнит случай, когда суд впервые встал на сторону должника по валютной ипотеке.

Клиент безрезультатно пытался добиться пересмотра условий договора путем рефинансирования или реструктуризации, но банк отказывал, ссылаясь на то, что заемщик сам виноват и организация не несет ответственности.

В итоге все разрешилось удачно – сумма платежа была пересчитана по курсу, который был на момент заключения договорных отношений.

Статья, на основании которой выносилось решение – ст. 451 ГК РФ (значительное изменение обстоятельств, предшествующих заключению договора). В том же году было принято постановление о помощи заемщикам от государства.

Помощь от государства

Отдельные категории граждан в 2015 году получили возможность снизить долговую нагрузку на бюджет. На реализацию программы выделили 4.5 млрд. руб. и еще несколько миллионов в дальнейшем.

Господдержка оказалась своевременной. Максимальная сумма возмещения по одному ипотечному договору составляла 30% или 1.5 млн. руб., за некоторыми исключениями.

На данный момент программа не действует, последняя дата для подачи заявления на реструктуризацию – 1 декабря 2018 года.

Правда о валютной ипотеке оказалась горькой и жестокой. В стремлении сэкономить люди пошли на большие риски и получили дополнительные проблемы.

Многие из них пропустили и момент, когда доллар равнялся 50-ти рублям и можно было делать реструктуризацию пусть по более высокой ставке, но по этому курсу.

Вариант все бросить – тоже не лучший. Банк вправе инициировать процедуру банкротства физического лица и, как показывает судебная практика, ничего хорошего заемщикам она не сулит.

Поэтому рефинансирование и реструктуризация – наиболее выгодные услуги, которыми нужно воспользоваться.

Процент для иностранца: где и как можно оформить ипотеку в Европе

В ряде европейских стран банки готовы выдавать ипотечные кредиты иностранцам, в том числе и гражданам России. На какие ставки может рассчитывать российский инвестор и где выгоднее всего оформлять ипотеку?

По данным компании Knight Frank, российские инвесторы все чаще покупают жилье в странах со стабильной экономикой — например, в Германии, Швейцарии, Франции и Италии. Популярностью также пользуются Великобритания, Испания и недорогие приморские страны — Болгария и Черногория. Если в планах у покупателя оформить ипотеку, то надо учесть, что условия в разных государствах Европы будут отличаться. Разберемся, кому и на каких условиях европейские банки готовы предоставить кредит.

Прежде чем рассказывать о тонкостях ипотеки, подчеркну: понятие «иностранец» довольно многогранно. Иностранцами могут быть и нерезиденты, которым интересна недвижимость за границей, и резиденты с ВНЖ или ПМЖ. Конечно, ко второй группе европейские банки относятся более лояльно и в большинстве случаев позволяют выгодно оформить ипотеку, поскольку эти люди делают вклад в экономику страны и платят там налоги. А вот нерезидентам приходится сложнее, и условия по ипотеке для них, как правило, жестче, потому что для банка это дополнительный риск.

Кто-то мечтает приобрести недвижимость за границей, чтобы получить ВНЖ. Однако надежды на то, что квартира в Германии автоматически сделает вас резидентом, на самом деле ничем не оправданы. Это всего лишь популярный миф. Безусловного права на ВНЖ собственная недвижимость практически нигде не дает. Тем не менее в большинстве европейских стран вы можете рассчитывать на многоразовую визу, которая позволяет находиться в стране 90 дней в полугодие, то есть 180 дней в году. Это возможно, к примеру, в Германии, Болгарии или Чехии.

Интересно, что иностранцам проще и дешевле получить ипотечный кредит в развитых странах со стабильной экономикой, таких как Германия или Швейцария, но здесь недвижимость существенно дороже, чем, например, в Болгарии, Хорватии или Черногории. В то же время в Болгарии ипотечная ставка значительно выше, в Хорватии ипотеку для нерезидентов предлагает лишь один банк, а в Черногории нерезиденты вообще не могут рассчитывать на ипотеку — для этого необходим статус ВНЖ.

Хорошая новость в том, что в большинстве европейских стран ипотека для россиян-нерезидентов доступна. Инвесторы могут рассматривать как передовые Германию или Швейцарию, так и страны среднего звена вроде Чехии и Польши или приморские государства. Для анализа возьмем пять наиболее популярных (по оценкам Home Real Estate) среди россиян стран — Испанию, Швейцарию, Великобританию, Болгарию и Германию.

Испания

Испания долгое время была одной из самых популярных стран для российских инвесторов. После кризиса спрос немного снизился, но сегодня интерес российских граждан к испанской недвижимости постепенно возвращается.

Ипотека в Испании доступна нерезидентам — правда, если обладатели ПМЖ могут получить в кредит до 80% стоимости недвижимости, то нерезиденты — только 50-70%. А минимальная сумма займа составляет €50 000. Россиянину могут дать ипотеку на 5-25 лет, причем последний платеж должен быть внесен до 65 лет заемщика.

Процентные ставки могут быть фиксированными, плавающими и смешанными. Если остановиться на фиксированной ставке — это более предсказуемо и безопасно, но такая ставка будет превышать плавающие. Популярностью, как правило, пользуются именно плавающие ставки, но здесь никто не застрахован от их роста. Такая ставка зависит от Euribor, средней процентной ставки, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро. Смешанные ставки обезопасят заявителя на первые 2-3 года, когда нужно будет платить фиксированный процент, а далее ставка может колебаться в зависимости от состояния рынка.

В начале 2019 года российские граждане могут рассчитывать на плавающую ставку 4,1-5% годовых или фиксированную — 5,5-7% годовых. Выплаты должны покрывать не более 30-35% дохода заемщика за месяц.

По данным портала Numbeo, квадратный метр в центре испанских городов в среднем стоит €2 862.

Швейцария

С точки зрения размера ставки Швейцария — самая выгодная европейская страна. Резиденты, по прогнозам банка Credit Suisse на 2019 год, могут рассчитывать на ставку от 1,2% годовых. Для иностранцев условия могут быть немного хуже: в зависимости от банка плавающая ставка для нерезидентов может составлять ориентировочно 1,8-3% годовых, а фиксированная — порядка 2-4,5%. Плавающая ставка также зависит от Euribor и может меняться каждые 6 или 12 месяцев.

При выборе недвижимости иностранцы могут рассчитывать на кредит до 50-60% стоимости объекта, причем ипотека выдается на 10 лет. По прошествии этого срока кредит можно продлить, а условия могут стать даже более выгодными. Заемщик обязуется внести последний платеж до своих 67 лет, однако в некоторых случаях этот срок продлевают, если есть дополнительные гарантии.

Несмотря на то что иностранцы достаточно свободно могут оформлять ипотеку в Швейцарии, государство позаботилось о том, чтобы банкам это было выгодно, поэтому минимальная сумма займа составляет примерно €580 000. Это значит, что недвижимость экономкласса приобрести вряд ли получится.

По данным Numbeo, квадратный метр в центре швейцарских городов в среднем стоит €9730.

Великобритания

На протяжении последних двух лет спрос на британскую недвижимость среди россиян сохранялся на достаточно высоком уровне. И конечно, кто-то рассматривает приобретение квартиры в ипотеку.

Средняя ипотечная ставка для нерезидентов варьируется в пределах 3-6% годовых. Плавающая может быть около 3%, а фиксированная — 4,5-6%. Выплаты должны покрывать не более 35-40% дохода заемщика за месяц — чем меньше, тем лучше. При этом срок кредитования может составлять от 5 лет, а далее, как и в Швейцарии, есть возможность продлить его на новых условиях.

Иностранцы-нерезиденты могут рассчитывать на заем в размере 50-70% стоимости объекта, но здесь также есть дополнительные ограничения. Ипотечные кредиты иностранцам выдают британские и латвийские банки. В британских банках действует правило: заявление должно быть на сумму не менее £1 млн (т. е. порядка €1,5 млн). Таким образом, приобрести недвижимость экономкласса фактически невозможно. Однако теперь с иностранцами стали работать и латвийские банки, и их условия более мягкие. Кредит выдают даже на £500 000 (т. е. €573 000), но ставка будет выше — примерно 5,5-6% годовых.

По оценкам Numbeo, квадратный метр в центре английских городов в среднем стоит €4438.

Болгария

В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.

По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.

Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.

Германия

Если иностранец оформляет ипотеку в Германии впервые, банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. А если у вас уже есть квартиры в Германии и тем более вы уже успели погасить хотя бы один ипотечный кредит в этой стране, то можно рассчитывать на финансирование 60-70% стоимости объекта.

Банк, как правило, предоставляет заем на срок от 5 до 30 лет, причем к окончанию срока кредитования заявителю должно быть не более 65 лет. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, а фиксированная может превышать 5% годовых. Выплаты, как и в других странах, должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц.

Обратите внимание, что ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от €300 000, и чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить кредит.

Квадратный метр в центре немецких городов, как сообщает портал Numbeo, обойдется в €4758.

Доступность ипотеки в Европе

Чтобы ориентироваться было проще, приводим таблицу с ипотечными ставками в странах Европы. Ставки быстро меняются и могут отличаться более чем на 1 процентный пункт в зависимости от банка, поэтому перед покупкой жилья нужно уточнять актуальную информацию у представителей банков или ипотечных брокеров.

Кстати, ипотечные кредиты нерезидентам из России предлагают не только иностранные банки, но и наш Sberbank Europe AG со штаб-квартирой в Вене. Например, в Австрии или в Чехии можно получить крупный кредит на покупку жилья именно в местном Сбербанке.

Страна

Ставка для нерезидентов

Ставка для резидентов

Источник https://ipoteka-expert.com/valyutnaya-ipoteka/

Источник https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/372669-procent-dlya-inostranca-gde-i-kak-mozhno-oformit-ipoteku-v-evrope