Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника
Покупка жилья — довольно хлопотное занятие. Чтобы избежать риска быть обманутым и потерять деньги, покупатель может проверить юридическое прошлое приобретаемой квартиры, подав запрос в специальные организации. Хороший способ избежать мошенничества — купить недвижимость у хорошо знакомых покупателю людей, а еще лучше — заключить сделку с близкими родственниками.
Сделки с недвижимостью между родственниками законом не запрещены, сама сделка от обычной ни чем не отличается, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.
В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками
Вопрос покупки жилья в ипотеку сегодня очень актуален. Однако, еще несколько лет назад покупка жилья у родственников служила весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита. Сегодня только малая доля кредитных организаций опасается выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками, ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, ВТБ 24 и т.д. Несмотря на риски для кредитных организаций, связанные с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Набор документов для оформления ипотеки также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.
Особенности покупки жилья у родственников через ипотеку
Несмотря на лояльность банков к подобным займам, у такого рода ипотеки существуют некоторые особенности, которые должен знать заемщик. Первая особенность, о которой расскажет консультант банка — все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса. Другой особенностью является то, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками — женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом. Такие лица считаются взаимозависимыми, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется. Также законом запрещается участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он покупает жилье у близких родственников. Под запретом социальные программы по стандартам АИЖК, льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данными льготными ипотечными программами запрещены любые родственные отношения между покупателем и продавцом.
По каким причинам банки могут отказать
- подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость;
- подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд.
Сам заемщик может отказаться по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.
Подводя итоги, можно сказать, что «родственные» сделки по ипотеке с одной стороны — самые безопасные и более выгодные в финансовом отношении, с другой стороны «родственная» ипотека — это практически полное ограничение доступа к государственным льготам и субсидиям. Выбор за вами.
Остались вопросы? Обращайтесь в нашу юридическую службу и мы вам поможем!
Покупка квартиры в ипотеку у близких родственников: особенности приобретения доли, военной ипотеки и условия Сбербанка
Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки. Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия. Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.
Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников
Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.
Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.
Но для банка будет важно понять – не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.
В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.
Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.
Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.
Кто относится к близким родственникам по мнению банков
Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:
- супруги (жена/муж);
- родители (официальные усыновители);
- дети (в том числе не родные, а усыновленные);
- братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
- опекуны и их подопечные.
Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.
Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.
Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.
Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.
Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.
Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками
Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.
Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):
Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.
Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).
Типы штрафов, повышающие ставку:
- не подтверждение целевого назначения кредита;
- не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
- не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
- отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
- отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.
Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:
- участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
- увеличение суммы первого взноса;
- уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
- возможность привлечения нескольких созаемщиков.
Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке
Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.
При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.
Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:
- если являешься участником зарплатного проекта;
- при оформлении электронной регистрации сделки;
- при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).
Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:
- покупка готового жилья (10,2%);
- покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
- покупка дома (11,1%);
- с участием материнского капитала (10,2%);
- ипотека для военнослужащих (от 9,5%).
Ограничения по возрасту:
- получение займа возможно с 21 лет;
- полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).
Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.
Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке
Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.
Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.
Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).
Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.
Особенности военной ипотеки у родственников
Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.
ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.
При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).
Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.
В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.
Возможные причины отказа и как их избежать
Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.
Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:
- Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
- Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
- Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.
Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.
Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.
Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.
Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.
Источник https://dan-invest.ru/blog/articles/moqno-li-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-u-rodstvennika/
Источник https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-u-rodstvennikov.html