Что такое ипотека: все тонкости этого вида кредитования

Что такое ипотека: все тонкости этого вида кредитования

Ипотека остается самым доступным способом приобретения собственного жилья. Ипотечные кредиты есть в списке услуг любого банка, но не всем такой кредит по карману. Ипотека – это обеспечение обязательств перед кредитором за счет предоставления ему в залог какого-либо недвижимого имущества (дом, квартира, дачный участок, земля и другое).

Важно! За счет ипотеки приобретают не только недвижимость, ее можно взять и на другие цели (ремонт, покупка дорогостоящих вещей, автомобиля и др.). Главное, что ссуда выдается только под залог недвижимого имущества.

Ипотека на жилье

В качестве залога принимается исключительно жилое имущество. Цель кредита может быть любой, в том числе и приобретение коммерческой недвижимости. Жилье здесь не цель использования кредитных средств, а форма залога.

Важно! В кредите могут отказать, если объект жилой недвижимости не подходит под требования кредитора, не достаточно ликвиден или уже находится в залоге.

Что такое ипотечная ссуда

Предоставление банком денег в долг под залог недвижимости на определенные цели и на длительный срок, называется ипотечным кредитом или ссудой. Такие кредиты выдаются банками или специальными уполномоченными организациями, например, АИЖК.

Оформите ипотеку онлайн

Воспользуйтесь нашей системой онлнай подбора ипотеки.

Ипотечные ссуды бывает двух видов по объекту залога:

• с залогом купленного жилья;
• с залогом другого имеющегося жилья.

Виды ипотеки в зависимости от того, какой объект планируется приобрести за счет заемных средств:

• покупка готового уже используемого жилья (вторичный рынок);
• покупка нового готового жилья (объект уже сдан в эксплуатацию);
• покупка жилья на этапе возведения;
• на покупку частного дома, если земля имеет статут ИЖС;
• на строительство частного дома;
• на покупку дачи, земельного участка или другого объекта за чертой города (загородная недвижимость).

Чем ипотека отличается от кредита

Ипотека – это тоже кредит, но процесс его выдачи более сложный и трудоемкий.

Важно! Главное отличие ипотеки от стандартного потребительского кредита – обязательное оформление залога. В качестве залога принимается всегда недвижимое имущество.

Залог служит гарантией для банка, что выданные в кредит средства будут возвращены вместе с процентами в строгом соответствии с графиком. Другие отличия ипотеки от кредита:

1. Ипотека предполагает крупную покупку, в кредит выдаются суммы свыше 1 млн. рублей. По обычным кредитам сумма договора не превышает 500 тыс. рублей.
2. Ипотека – долгосрочный кредит (до 35 лет). Потребительские кредиты выдаются на 1-5 лет.
3. Требования к заемщику по ипотеке более жесткие, нужен большой пакет документов, справок, поручительства. Потребительские кредиты часто выдаются даже без подтверждения дохода, только по одному паспорту.
4. Процентная ставка по ипотечным кредитам всегда ниже за счет того, что эти кредиты обеспечены залогом.
5. Ипотека – целевой кредит. Заемщик обязан документально подтвердить целевое использование кредитных средств. Потребительские кредиты являются нецелевыми. Заемщик может потратить кредитные деньги по своему усмотрению, подтверждение банку не требуется.
6. Ипотечный кредит предполагает, что часть средств на покупку будет внесена заемщиком самостоятельно. Первоначальным взносом покрывается 10-30% стоимости покупки, а остальная часть будет оплачена за счет кредита. Потребительские кредиты выдаются без первоначального взноса.

Как работает ипотека

Механизм действия ипотечного кредитования делится на несколько этапов. Процесс выдачи кредита не быстрый и требует затрат времени и со стороны клиента и со стороны банка. Ипотека работает так:

1. Клиент имеет на руках небольшую сумму денег, достаточную для оплаты части покупки недвижимости. Он выбирает банк с подходящей ипотечной программой и заполняет заявку на ипотечный кредит. К заявлению прилагает все необходимые документы.
2. Банк рассматривает заявку и проверяет документы в течение нескольких дней. Далее заявка одобряется или отклоняется.
3. Если заявка одобрена, клиента начинает поиск подходящей недвижимости. Банки дают на это не более трех месяцев, затем заявку и документы придется подавать заново.
4. Клиент находит объект недвижимости и передает банку информацию и документы на него. Если объект соответствует требованиям банка, то назначается независимая оценка.
5. Банк одобряет выбранный объект недвижимости и устанавливает окончательную сумму кредита с учетом данных оценки.
6. С клиентом заключается договор ипотечного кредитования.
7. Заемщик перечисляет сумму первоначального взноса продавцу (безналичным путем или распиской).
8. Банк получает подтверждение уплаты первоначального взноса и перечисляет сумму кредита на счет продавца.
9. Клиент оформляет недвижимость в собственность. Оформляется закладная. Клиент страхует недвижимость, если того требует банк. Далее кредит выплачивается в соответствии с графиком.
10. Если клиент не в состоянии выплачивать кредит, допускает просрочки или не выполняет условия договора, банк может расторгнуть договор и предмет залога будет изъят и реализован для погашения долга.

Важно! Залог реализуется банком по рыночной цене. За счет полученных средств банк покрывает задолженность клиента не только по основному долгу, но и по всем процентам и неустойкам.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование является для многих единственным шансом приобрести дорогостоящее жилье. Банки активно участвую в государственных программах, выдают ипотеку с участием материнского капитала, с субсидиями.

Это выгодно и удобно не только для клиента, но и для банка. Долгосрочные ссуды приносят стабильный доход, а переплата по ним к концу срока достигает 200%. Дополнительным преимуществом служит обеспечение. Возврат заемных средств гарантирован. Клиент должен иметь постоянный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей. В наличии должна быть сумма для оплаты первоначального взноса.

История ипотеки

Слово «Ипотека» появилось в Греции еще в VI веке до н.э. Тогда оно употреблялось в другом значении. Так называли специальный столб, который вбивался в землю должника.

История российской ипотеки началась в XIII веке с зарождением частной собственности на землю. С появлением первых государственных банков начало развиваться кредитование под залог домов и другого имущества. Все банки тогда были казенными и представляли собой учреждения ипотечного кредита. В 1786 году была основана специальная Страховая экспедиция, которая специализировалась на страховании передаваемых банкам залогов.

С 1861 года начался «золотой век» ипотеки. Образовались кредитные общества, выдававшие ссуды под залог купленной земли своим участникам.

К началу ХХ века лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования заняли земельные банки. Ипотечные кредиты стали принимать массовый характер. Октябрьская революция прервала историю ипотеки в России, так как была отменена частная собственность.

Новое развитие ипотеки началось уже после 1990 года. Банковская система постепенно развивалась, росло количество банков. Многие начали предоставлять ипотечные кредиты. В 1998 году ипотечное кредитование было прописано в законодательстве.

Виды ипотечных кредитов

Выделяют две большие группы ипотечных ссуд:

1. В силу закона, когда приобретенная недвижимость одновременно с покупкой передается в залог банку. Право собственности на объект остается у покупателя. Основание возникает в следующих случаях:

• покупка жилья на первичном или вторичном рынке за счет кредитных средств;
• строительство жилья с привлечением кредитных средств;
• залог имущественных прав;
• рента.

2. В силу договора. Основание возникает при выдаче ссуды под залог недвижимого имущества. Такой вид требует заключения отдельного договора о залоге.

Важно! В судебной практике выделяют и третий вид ипотеки – по решению суда. Такая ипотека возникает, если собственник по какой-либо причине в судебном порядке решил отказаться от приобретенной квартиры и расторгнуть договор купли-продажи. В этом случае право собственности покупателя прекращается и автоматически переходит на продавца, а ипотека остается до тех пор, пока покупатель не погасит ипотечный кредит.

Законы об ипотечном кредитовании

Справка! Первый ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) был принят 16.07.1998 года. Он действует в настоящее время и считается основным законодательным актом в сфере ипотечного кредитования. Есть и другие нормативные документы.

• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. Определяет правила и порядок управления жилым помещением;
• Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. определяет сроки исковой давности при оспаривании ипотечных сделок, содержит описание залога, обязательства, долга и т.д.;
• Уголовный кодекс РФ от 13.05.1996 г. определяет ответственность за мошенничество в сфере ипотечного кредитования;
• ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательную регистрацию всех ипотечных сделок;
• ФЗ № 218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» определяет правила направления и получения информации о кредитах и займах заемщика;
• ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» определяет порядок проведения оценки недвижимости перед передачей ее в залог;
• Письмо ФНС РФ от 9.06.2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете» описывает право и порядок получения налогового вычета.

Важно! Список законодательных актов, связанных с ипотекой не является закрытым. Постановления и другие документы регулярно появляются при введении новых программ. Например, по обеспечению жильем молодых семей или военнослужащих. Полный список таких программ есть на сайте ДОМ.РФ.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотека имеет одно самое важное преимущество. Она позволяет приобрести квартиру или другую недвижимость в собственность, когда на руках нет полной суммы для покупки.

Среди других плюсов:

• вы получаете жилье в собственность и вкладываете денежные средства в свою квартиру;
• возможность произвести ремонт и перепланировку;
• это хорошая инвестиция, ведь цены на жилье стабильно растут;
• небольшие ежемесячные платежи за счет длительного срока кредитования;
• возможность получить налоговый вычет не только за покупку жилья, но и за уплату банку процентов по ипотечному кредиту;
• ипотека предполагает обязательное страхование залогового имущества, а также жизни заемщика и титула, что сокращает риски утраты приобретенного жилья;
• приобретение жилья со скидкой, если вы являетесь участником специальной ипотечной программы с господдержкой (молодая семья, ипотека для военнослужащих, дальневосточная ипотека и др.).

Недостатки:

• долгий и трудоемкий процесс оформления, жесткие требования к клиенту и уровню его дохода;
• высокие процентные ставки (от 9% по данным сайта ЦБ РФ) по сравнению с другими странами;
• длительный срок кредитования (25-30 лет, иногда и выше);
• жилье находится в залоге у банка, есть риск его потери в случае ухудшения финансового положения семьи;
• большая сумма переплаты, которая увеличивает стоимость квартиры в два, а иногда и в три раза;
• максимальная сумма кредита ограничивается стоимостью приобретаемой квартиры за вычетом первоначального взноса.

Как рассчитать ипотеку

Для того чтобы рассчитать максимальную сумму можно воспользоваться специальным ипотечным кредитным калькулятором. Такой сервис есть на официальном сайте любого банка. В кредитный калькулятор самостоятельно рассчитает вам сумму кредита, исходя из ваших данных. Рассмотрим расчет ипотеки при помощи онлайн ипотечного калькулятора банка ВТБ.

Для расчета нужно:

1. Зайти на официальный сайт банка. В примере — это ВТБ. Во вкладке «Ипотека» найти «Ипотечный калькулятор».
2. Выбрать город, в котором планируется приобретение жилья.
3. Заполнить все поля открывшейся формы калькулятора. Выбрать вид жилья (новостройка или готовое жилье), внести стоимость, сумму первоначального взноса и сумму материнского капитала, если он будет использоваться. Указать свой средний ежемесячный доход. Пример расчета.
4. Нажать на кнопку «Рассчитать». Результат выводится на экран сразу. Банк предлагает расчет кредита при максимально одобренной сумме с большим ежемесячным платежом. Второй расчет показывает максимальную сумму при самом приемлемом уровне ежемесячного платежа, исходя из указанного уровня доходов.

Расчет ипотеки по ипотечному калькулятору не означает, что банк вам одобрит именно указанную в расчете сумму. Это примерные данные, на которые следует ориентироваться при выборе жилья. Такой расчет поможет оценить финансовые возможности и выбрать оптимальную стоимость покупки.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

О покупке квартиры за счет кредитных средств стоит начинать задумываться заранее, лучше за полгода до предполагаемой сделки. Это позволит накопить больше денег и ознакомиться с технологией и законодательством. До написания заявки на кредит нужно:

1. Узнать, какие ипотечные программы доступны в вашем городе. Самостоятельно ознакомиться с их нюансами и выбрать самый удобный и подходящий вариант.
2. Посчитать, хватит ли у вас финансов для оплаты первоначального взноса, оценки, страхования и других сопутствующих платежей.
3. Проанализировать уровень своих доходов. Рассчитать средний доход, выявить месяцы, когда вы зарабатывали меньше всего. Определить сумму, которую вы сможете отдавать на погашение кредита без ущерба для семейного бюджета. Для этого можно провести эксперимент и откладывать ежемесячно рассчитанную сумму, не тратить ее.
4. Оценить жилье, которое планируете приобрести. Узнать его историю, проблемы.
5. Внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, которые вы будете подписывать.

Какую ипотеку взять

У каждого банка имеется несколько программ ипотечного кредитования. Важно, чтобы банку вы были интересны в качестве клиента. Банк оценивает клиента по уровню доходов и качеству кредитной истории. Требования у банков различаются. На начальном этапе нужно определиться с банком. Для этого можно обратиться с заявлением в несколько банков и посмотреть, какие условия и программы вам будут предложены. Затем выбирать лучший вариант.

Узнайте, относитесь ли вы к группе льготных заемщиков и можете ли претендовать на ипотеку с господдержкой. Выбирайте не только самый выгодный, но и наиболее удобный для вас вариант. Рассмотрим виды ипотечных программ на примере банка ВТБ:

• приобретение жилья на вторичном рынке (от 7,9% годовых);
• приобретение жилья в новостройке (от 7,9% годовых);
• ипотека с господдержкой для семей с детьми по всей России (от 5% годовых);
• Дальневосточная ипотека (от 2% годовых);
• Ипотека без подтверждения дохода (от 7,9% годовых).

Основные требования к заемщикам

Важно! Требования к заемщикам у банков могут существенно отличаться. При выборе банка обязательно выясните, подходите ли вы в качестве заемщика. С осторожностью следует относиться к малоизвестным банкам, которые предъявляют очень мягкие требования для получения ипотеки.

Основные требования для получения ипотеки:

• наличие гражданства РФ;
• ограничения по возрасту (от 21 до 60 лет);
• наличие регистрации в регионе приобретения жилья;
• непрерывный трудовой стаж от 6 месяцев (иногда требуется от 1 года);
• высокий уровень платежеспособности (платеж по кредиту не должен забирать более 40% вашего ежемесячного дохода);
• наличие беспроблемной кредитной истории;
• наличие статуса для участия в программах с господдержкой.

Как оформить ипотеку

Оформление ипотеки может занять немало времени (до месяца). Весь процесс делится на несколько этапов.

Выберите банк

В каждом регионе присутствует несколько банков. Перед оформлением ипотеки необходимо проконсультироваться в каждом из них и оценить требования и условия кредитования. Узнайте, какими способами можно гасить кредит и будет ли это удобно. У банка должен быть свой официальный сайт, мобильное приложение и интернет-банк, чтобы можно было легко отслеживать свои платежи.

Важно! Обращайтесь только в известные и проверенные банки, чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять деньги и жилье.

Онлайн-заявка на выгодную ипотеку

Уточните условия и дополнительные платежи

Узнайте информацию о процентных ставках, комиссиях и дополнительных платежах (страхование, оценка квартиры, оплата госпошлин и др.). В каждом банке желательно получить предварительный расчет кредита. После чего подавайте заявку на кредит.

Важно! Некоторые банки требуют оформить сразу несколько видов страхования для выдачи ипотеки. Обычно обязательно страхуется только предмет залога.

Стандартный список документов

До получения решения по вашей заявке вы должны собрать только документы заемщика. Стандартный пакет документов для большинства банков на начальном этапе:

1. Паспорт заемщика. Если к сделке будут привлекаться поручители и созаемщики, то нужно предоставить и их паспорта.
2. Правильно заверенная работодателем копия всех страниц трудовой книжки с записью о том, что клиент продолжает работать в организации в настоящее время. Если вы работаете по договору, то необходимо предоставить и его.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или в другом виде, разрешенном банком.
Для подачи заявки с собой необходимо иметь оригиналы и копии всех документов.

Документы по приобретаемой недвижимости, в том числе оценка, готовятся на втором этапе, после одобрения заявки на кредит.

Важно! Не оформляйте отчет об оценке без согласия банка. Выбранная квартира может не соответствовать требованиям банка и не сможет быть принята в качестве объекта залога.

Подайте заявку

Перед подачей убедитесь, что все поля заявки заполнены, и вы предоставили точные и правдивые сведения о себе. Это минимизирует вероятность отказа и сократит время на обработку данных.

Подать заявку на кредит можно не только в офисе. Некоторые банки предлагают возможность отправить заявку через интернет с прикреплением сканированных документов. Затем клиента приглашают в офис уже с оригиналами для заключения сделки.

Дождитесь решения

Длительность рассмотрения заявки зависит от нескольких факторов. Заявка рассматривается быстрее, если:

• предоставлен полный комплект документов, они соответствуют требованиям банка;
• в анкете и в документах нет ошибок, они достоверны;
• клиент участвует в зарплатном проекте банка;
• нет созаемщиков и поручителей;
• у заемщика есть вклад или кредитная история в этой же кредитной организации.

В случае отказа можно обратиться в другой банк. Если решение положительное, что можно начинать искать объект недвижимости.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Ипотечное жилье становится собственностью заемщика. Банк собственником не выступает. Собственник может распоряжаться жильем в пределах, допустимых договором. Что еще нужно знать:

1. Купленную по ипотеке квартиру нельзя продавать или дарить без согласия банка до полного погашения ипотеки. Такое жилье можно сдавать в аренду с согласия банка.
2. Ипотечный кредит можно гасить досрочно полностью или частично.
3. Квартиру могут изъять, если заемщик не выполняет условия договора, допускает длительные просрочки или вообще не платит.
4. В случае смерти заемщика долги по ипотеке переходят к наследникам, а при их отсутствии квартира становится собственностью банка.
5. В случае ухудшения финансового положения заемщика можно обратиться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы, реструктуризацию.
6. Заемщик может рефинансировать ипотеку по своему желанию.

Как снизить ставку по ипотеке

Понизить ставку можно в случае общего снижения уровня кредитных ставок на рынке. ЦБ РФ периодически понижает ключевую ставку, а банки откликаются на это действие снижением кредитных ставок.

Кредитующий банк может самостоятельно предложить клиенту понизить ставку. Если предложения от банка не поступило, то клиент имеет право написать заявление об изменении процентной ставки в связи с ее снижением на рынке. Ставка снижается путем проведения процедуры рефинансирования. Если ваш банк отказывается снижать ставку, то можно рефинансировать ссуду в любом другом банке.

Банк может предложить специальные условия кредитования для постоянных и добросовестных клиентов. В этом случае есть шанс получить ипотечный кредит с пониженной ставкой.

Способы погашения задолженности

Условия обговаривается с клиентом на этапе сбора документов и прописывается в кредитном договоре. Есть два способа выплат:

• Платежи вносятся равными суммами (аннуитеты) каждый месяц. Это самый распространенный способ погашения в России. Большую часть процентов клиент заплатит в первую половину срока кредитования.
• Платежи различаются. Сумма платежа постепенно снижается к концу срока (дифференцированные платежи).

Банк сам определяет способ погашения кредита и закрепляет это во внутренних документах.

Важно! Дифференцированные платежи всегда выгоднее для заемщика, так как большую часть долга он гасит в первой половине срока.

Ипотеку можно гасить досрочно полностью или частично. Частичное досрочное гашение бывает двух видов:

1. С сокращением ежемесячного платежа. Срок при этом не меняется.
2. С сокращением срока. Платеж остается неизменным.

Важно! Второй вариант досрочного гашения всегда выгоднее. В этом случае гасится больше основного долга и будет начислено меньше процентов в итоге.

Рефинансирование ипотеки

Перекредитование на более выгодных условиях предлагают многие банки. Банк получает новых платежеспособных клиентов, а заемщик – снижение ставки по кредиту.
Рефинансирование – это тот же кредит. Для получения услуги нужно обратиться в выбранный банк с заявлением и предоставить пакет документов:

• паспорт;
• справку о доходах (2-НДФЛ);
• копию трудовой книжки с отметкой работодателя;
• кредитный договор и график платежей по рефинансируемому кредиту;
• справку из банка об остатке задолженности.

При рефинансировании кредита в том же банке требуется только паспорт и заявка. Рассчитать сумму нового кредита можно при помощи кредитного калькулятора по рефинансированию на сайте любого банка.

После одобрения заявки клиент подписывает кредитный договор, а банк перечисляет сумму кредита в погашение задолженности по старому кредиту. Залог переходит по договору к банку, выдавшему кредит на рефинансирование. Обременение с квартиры снимается после полного гашения кредита, регистрируется залог в новом банке. Ипотечный кредит вместе с залогом переходят на обслуживание в новый банк.

Важно! Всегда знакомьтесь с условиями по рефинансированию в том банке, где у вас имеется ипотечный кредит. В первую очередь пытайтесь рефинансировать кредит в обслуживающем вас банке, чтобы избежать проблем с документами и переходом залога.

Как взять ипотеку правильно

Многих неприятностей можно избежать, если готовиться к сделке правильно. Несколько советов:

1. Изучайте рынок ипотечного кредитования заранее. До заключения договора лучше знать обо всех его подводных камнях.
2. Подробно читайте условия ипотечной программы в выбранном банке. Берите у специалистов все расчеты и письменные разъяснения.
3. Узнайте всю информацию о выбранном жилье. Наведите справки о том, есть ли на нем долги, сколько там собственников и т.д. Выбирайте жилье тщательно. Такие покупки не делают импульсивно.
4. Выясните, какие дополнительные платежи и сборы придется оплачивать (комиссии, страхование, оценка, госпошлины и др.).
5. Копите как можно больше денег для первоначального взноса. Так можно сократить сумму кредита и переплату.
6. Оценивайте свои финансовые возможности. Сколько средств из месячного бюджета вы сможете легко отдать на гашение кредита.
7. Ничего не подписывайте, если вы что-то не поняли. Договор и другие документы необходимо прочитать полностью.

Какие есть риски и как их снизить

Экономическая ситуация может резко измениться. Это повлияет на возможность выплачивать ссуду. Существует несколько существенных рисков:

1. Риск ухудшения финансового положения. Финансов может не хватить для выплаты ежемесячных платежей. Возникнут просрочки.
2. Риск потери жилья. Если клиент не исполняет обязательства по оплате кредита, банк может изъять квартиру в судебном порядке в счет погашения долга.
3. Риск снижения цены на жилье. После изъятия квартиры банк реализует ее по рыночной стоимости для гашения долга. Если стоимость квартиры значительно снизилась, то вырученной суммы может не хватить на полное гашение. Остаток долга ляжет на плечи заемщика.
4. Валютные риски. Если кредит был взят не в национальной валюте, а в период кризиса курс сильно изменился по отношению к рублю, то сумма долга значительно возрастет.

Уменьшить риски помогут формирование личного финансового резерва и страхование. При получении ипотечного кредита обязательно страхуется предмет залога (квартира).

Дополнительно можно застраховать:

• жизнь и здоровье заемщика, созаемщиков, поручителей;
• титул (от потери права собственности);
• риск недобровольной потери работы.

Важно! Платежи по обязательному страхованию нельзя пропускать. За несоблюдение условий кредитная организация вправе повысить процентную ставку.

Главные ошибки ипотечников

С проблемами сталкивается почти каждый, кто покупает жилье по ипотеке впервые. Многого можно избежать, если не совершать необдуманных и импульсивных действий. Самые распространенные ошибки при оформлении ипотеки:

1. Выбор жилья, не соответствующего уровню доходов. За купленную по ипотеке квартиру нужно платить не только ежемесячные платежа, но и налоги, страховые взносы и ЖКХ. Никогда не берите кредит на «пределе возможностей».
2. Потеря документов. Все договоры, квитанции, графики, заявления и справки по ипотечному кредиту нужно бережно хранить. Они могут понадобиться в случае судебных разбирательств.
3. Первоначальный взнос за счет кредита. После получения ипотеки на плечи заемщика лягут сразу два кредита – двойная нагрузка на бюджет.
4. Ипотека на последние деньги. Отсутствие финансового резерва на непредвиденные расходы. В экстренном случае деньги будет взять неоткуда и придется выйти на просрочку.
5. Нежелание рефинансировать свой кредит с меньшей ставкой. Снижать долговую нагрузку стоит при любой возможности.

Ипотека – это сложный кредитный продукт, предполагающий залог недвижимого имущества. Она поможет обзавестись своей квартирой, но не нужно забывать о нюансах и минусах этого вида кредитования.

Часто задаваемые вопросы

Чем отличается ипотека от жилищного кредита?

Жилищными чаще всего называют кредиты на приобретение жилья, которые не требуют оформления недвижимости в залог. Владелец может сделать с купленной квартирой всё что угодно – продать, завещать, подарить. При этом проценты по таким кредитам существенно выше, чем по ипотеке, а сроки – ограничены до 7-8 лет. Ипотечное кредитование подразумевает оформления жилой недвижимости в залог без возможности её дарения или продажи до погашения задолженности.

Как работает ипотека на жильё?

Сначала будущий заёмщик находит объект жилой недвижимости, который он хочет приобрести. Он договаривается с текущем владельцем жилья о покупке, оповещает о желании купить его в ипотеку. Покупатель отправляет заявку на ипотечное кредитование в банк, параллельно производится проверка юридической чистоты недвижимости, осуществляется сбор документов, далее документы передаются в банк. После одобрения заявки на ипотеку производится подписание кредитного договора, вносится первый взнос, подписывается договор купли/продажи, оформляются залог и страховка. Договор купли/продажи фиксируется в Росреестре, а банк переводит средства продавцу.

Что может быть предметом ипотеки?

Предметом ипотеки могут быть квартиры (в том числе в новостройках и строящемся фонде), частные домовладения, комнаты в квартирах, земельные участки, дачные и садовые дома, гаражи и другие частные объекты. Также в ипотеку может приобретаться движимое и недвижимое имущество для коммерческого использования.

Что такое ипотека простыми словами?

Ипотека – способ приобретения жилого, нежилого и движимого имущества с его оформлением его в залог. В случае, если заёмщик не выполняет взятые на себя обязательства, право на владение имуществом переходит к кредитору. Залог оформляется документально. В банковской сфере ипотекой называются кредиты с оформлением имущества в залог банку, так как именно банк выступает кредитором.

Как выплачивается ипотека?

Задолженность по ипотечным кредитам погашается аннуитетными (равными) платежами путем перечисления денег на кредитный счёт. Также возможно автоматическое списание средств со счёта, указанного заёмщиком. Аннуитетные платежи подразумевают приоритетное списание процентов – в конце срока кредитования их доля предельно мала.

Кому положена ипотека?

Воспользоваться ипотечным кредитованием может каждый гражданин Российской Федерации, которому исполнилось 18 лет. Большинство банков выставляет более высокие требования к возрасту, ободряя кредиты заёмщикам в возрасте от 20 лет. Также в России действует льготное кредитование с господдержкой – для всех граждан, для детей с двумя и более детьми, под покупку жилья в сельской местности, под покупку жилья на Дальнем Востоке. Предусмотрена возможность использования материнского капитала в качестве первого взноса или для погашения процентов по ипотеке.

Что выгоднее: ипотека или кредит

Чем отличается ипотечный кредит от потребительского, а также какой выбрать при покупке жилья – разберемся в статье.

• Чем отличается потребительский кредит от ипотеки
• Плюсы и минусы ипотеки
• Плюсы и минусы потребительского кредита
• Что выгоднее – ипотека или кредит: сравнительный анализ
• Когда потребительский кредит выгоднее ипотечного
• Когда выгоднее взять ипотеку, а не обычный заем

Чем отличается ипотечный кредит от потребительского, какой из них выбрать при покупке жилья – разберемся в статье.

Под термином «ипотека», как правило, имеют в виду банковский заем, выданный на покупку недвижимости. На самом деле ипотека – это вид залога, в роли которого выступает квартира, дом или другая недвижимость, а сам заем носит название ипотечного кредита.

Заемщик может пользоваться купленной на деньги кредитора квартирой или домом. Но если долг не будет возвращен, банк вправе продать предмет залога и таким образом вернуть свои средства.

Потребительский заем – это целая группа банковских продуктов, различающихся по срокам, размеру кредитования и наличию обеспечения. Предполагает использование денег на личные цели заемщика, которые договором не определяются.

Чем отличается потребительский кредит от ипотеки

Основная разница в том, что банк может выдать заем на личные цели совсем без обеспечения. А ипотечный всегда обеспечивается заложенной квартирой или другим недвижимым имуществом.

Есть и другие отличия:

• Во-первых, заем на личные цели выдается на меньшую сумму, чем ипотечный. Например, в Совкомбанке вы можете получить как кредит наличными на любые цели, так и ипотечный – на покупку жилья.
• Проценты по ипотеке ниже: банк практически не рискует потерять деньги – при необходимости он просто продаст залог.
• Различаются и сроки: как правило, ипотека выдается надолго, а кредиты на личные цели чаще краткосрочные.

Что лучше взять – потребительский заем или ипотеку – нужно решать в каждом случае индивидуально.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны в ипотеку с господдержкой на выгодных условиях.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотечный заем позволяет улучшить жилищные условия здесь и сейчас – а не через несколько лет, когда квартира подорожает. Можно сразу въехать в свою квартиру и не тратить деньги на аренду съемного жилья.

Чтобы было проще взвесить преимущества и недостатки ипотечного займа по сравнению с займом на личные цели, представим их в виде таблицы.

Преимущества	Недостатки
При покупке жилья в ипотеку банк проверяет, не претендуют ли на недвижимость третьи лица, не находится ли она в залоге. Таким образом банк защищает свои интересы, но для заёмщика это также гарантия безопасности сделки.	Долгий срок кредитования. Со временем финансовое положение заемщика может ухудшиться, и он может оказаться не способен выполнять обязательства перед банком. Есть риск потерять жилье.
Ставка по ипотеке ниже, чем по потребительским займам.	Переплаты из-за срока кредитования ощутимее, чем по потребительскому кредиту.
Можно взять в долг бо́льшую сумму.	Необходимо оформить страхование. Чтобы защитить свои интересы, банки требуют застраховать саму закладываемую недвижимость, а также жизнь и здоровье заёмщика. Так финансовое учреждение получит гарантии возврата долга, даже если у клиента произойдет форс-мажор. Жизнь и здоровье можно не страховать, но тогда ставка будет выше.
Можно оформить налоговый вычет на проценты с займа, взятого на приобретение жилья.	Нельзя распоряжаться недвижимостью — продавать, дарить, делать перепланировку — без разрешения банка.
Доступны льготные программы кредитования (для семей, для военных) — это форма государственной поддержки отдельным категориям граждан.	Требуется первоначальный взнос. Нужно оплатить не менее 10% от стоимости жилья.

Плюсы и минусы потребительского кредита

Процентная ставка выше, чем по ипотеке. Все потому, что банк больше рискует, одалживая заемщику средства на условиях потребительского кредитования. Выше риск – выше плата за него.

Что выгоднее – ипотека или кредит: сравнительный анализ

Ипотечный заем

Потребительский

Требования банка

Чтобы получить ипотечный кредит в Совкомбанке, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

• иметь гражданство России;
• иметь постоянную регистрацию на территории России;
• быть в возрасте от 20 до 85 лет на дату окончательного погашения займа;
• быть официально трудоустроенным в РФ;
• иметь трудовой стаж больше года и непрерывный трудовой стаж на последнем месте работы – не менее 3 месяцев.

Для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей есть еще одно требование: срок ведения бизнеса должен превышать двенадцать месяцев.

Чтобы получить заем на личные цели, нужно:

• быть в возрасте от 20 до 85 лет;
• иметь официальное трудоустройство;
• постоянную регистрацию на территории РФ;
• контактный телефон для связи.

Получить такой заем могут только физические лица.

Документы

Для оформления ипотечного займа изначально нужны 2 документа – паспорт и второй на выбор. Это могут быть водительские права, военный билет, загранпаспорт, СНИЛС, пенсионное удостоверение или удостоверение военнослужащего.

Однако после предварительного одобрения заявки на заем понадобится предоставить полный пакет документов о приобретаемом жилье, проект договора купли-продажи и подтверждение наличия первоначального взноса.

Для получения займа обеспечение не требуется, поэтому и пакет документов будет меньше.

Процентная ставка

Как правило, процентная ставка по ипотечному займу меньше, чем по потребительскому. Мы уже говорили об этом: банк почти не рискует потерять деньги, когда заем обеспечен залогом в виде недвижимости.

Квартира или дом – высоколиквидный актив, который относительно легко продать. Перед тем как заключить сделку, банк сам проводит проверку квартиры.

Дополнительные расходы

При кредитовании на личные цели нет никаких дополнительных расходов. А вот при оформлении ипотечного займа в любом случае придется потратиться на страхование купленной недвижимости, а также – вероятнее всего – на страхование жизни и здоровья заемщика.

Однозначного ответа на вопрос, что лучше – ипотека или кредит, нет. Заемщику предстоит взвесить все плюсы и минусы и, исходя из своего финансового состояния, принять решение.

Если вы раздумываете над тем, чтобы взять кредит в Совкомбанке, но не знаете, впишется ли он в ваш бюджет, рекомендуем рассчитать платеж с помощью онлайн-калькулятора.

Как вернуть страховку после выплаты кредита

Когда потребительский кредит выгоднее ипотечного

Потребительские займы выгоднее ипотеки, если человек может оплатить большую часть – до 80–85% – стоимости квартиры (дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечного займа, сведут на нет выгоду по более низкой ставке).

Кроме того, потребительский заем станет оптимальным выбором, если:

• деньги нужны на небольшой срок – возможно, вы ожидаете получить наследство или гонорар в ближайшем будущем;
• банк отказывается принять в качестве залога выбранное жилье;
• вы планируете перепродать дом или квартиру в течение действия кредитного договора.

Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика, а деньги мы зачислим на карту и доставим курьером.

Когда выгоднее взять ипотеку, а не обычный заем

Приобретать в ипотеку будет дешевле, если:

• вы хотите получить налоговый вычет;
• накопленных денег не хватает даже с учетом одобренного потребительского займа, а собственное жилье нужно;
• покупка возможна с привлечением государственной поддержки по ряду ипотечных программ.

Источник https://finanso.com/ru/blog/ipoteka/chto-takoe-ipoteka/

Источник https://sovcombank.ru/blog/krediti/chto-vigodnee-ipoteka-ili-kredit-