Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать

Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать

Любые ошибки при заключении ипотечного договора могут ударить по бюджету. Чтобы не переплачивать банкам, важно выбрать правильный способ погашения кредита. Рассказываем, чем хорош дифференцированный платеж

Фото: kan_chana/Shutterstock

Фото: kan_chana/Shutterstock

«РБК-Недвижимость» уже писала об особенностях аннуитетных платежей, при которых сумма ежемесячного взноса не меняется на протяжении всего периода кредитования. Но получается большая переплата по процентам.

В данной статье речь идет о менее распространенной, но куда более выгодной для заемщиков стратегии выплат — дифференцированных платежах. Большинство банков сами определяют, каким будет способ погашения ипотечного кредита. И все же некоторые кредитные организации оставляют этот выбор клиентам. Объясняем, что такое дифференцированный платеж и как он рассчитывается.

Дифференцированные платежи — более выгодная для заемщиков стратегия погашения ипотечного кредита

Дифференцированные платежи — более выгодная для заемщиков стратегия погашения ипотечного кредита (Фото: Rahabi Khan/Pexels)

Что такое дифференцированный платеж

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.

Разница в размере платежей обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь срок равными долями, а поверх фиксированной суммы начисляются проценты на остаток.

Поскольку к концу срока кредитования основной долг сокращается, то и процентов начисляется меньше — отсюда изменения в сумме ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете размер минимальных взносов всегда фиксирован, но меняется соотношение процентов и основного долга. В первые месяцы львиная доля платежа уходит на погашение процентов, тогда как основной долг заемщика почти не убывает. Только после того как банк получил большую часть положенных процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается существенно выше.

На графике можно проследить, как при дифференцированных платежах уменьшается размер переплат в процессе погашения долга

На графике можно проследить, как при дифференцированных платежах уменьшается размер переплат в процессе погашения долга (Фото: credits.ru)

Как рассчитать ежемесячные взносы

При заключении договора заемщик получает платежный график. Если в случае с аннуитетом нужно запомнить всего одну цифру, то при дифференцированной схеме придется регулярно сверяться с этим документом. Уточнить актуальную сумму обязательного платежа можно также в офисе банка, через банкомат или по телефону контактного центра.

При желании сумму платежа можно рассчитать и самостоятельно. Для этого удобнее всего использовать ипотечный калькулятор либо специализированный онлайн-сервис на портале банка. Более трудоемкий вариант — вычислить по формуле. Это не так сложно, но нужно много времени.

Первоначальная сумма кредита делится на срок в месяцах — так вы получаете базовый размер платежа. Далее каждый месяц к нему прибавляются проценты. Для их расчета остаток основного долга нужно умножить на ставку в процентах и разделить на 12.

Рассмотрим на примере разницу в расчетах аннуитетных и дифференцированных платежей. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в разных банках действуют свои условия по графику и выплате взносов. Но расчет, как правило, одинаковый. Допустим, вы оформили ипотеку в размере 6 млн руб. на десять лет со ставкой 10% годовых.

Читать статью  Аннуитетный платеж по ипотеке в 2023 году

Аннуитетный платеж. В этом случае каждый месяц вам придется платить банку по 79,29 тыс. руб. Итоговая переплата по кредиту составит 3,51 млн руб.

Дифференцированный платеж. По тем же исходным данным, но уже с дифференцированными платежами, ежемесячный взнос на протяжении всего периода кредитования будет опускаться со 100 тыс. до 50,42 тыс. руб. Переплата по процентам выйдет на полмиллиона меньше — 3 млн руб.

При дифференцированной схеме можно рассчитать сумму обязательного ежемесячного платежа самостоятельно

При дифференцированной схеме можно рассчитать сумму обязательного ежемесячного платежа самостоятельно (Фото: Khwanchai Phanthong/Pexels)

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.

С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.

Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.

Основное достоинство дифференцированных платежей — экономия на процентах

Основное достоинство дифференцированных платежей — экономия на процентах (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Кому подходит дифференцированная ипотека

Несмотря на выгоду дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но подходит не всем. Людям с невысоким заработком лучше выбрать аннуитет — иначе первые платежи могут оказаться для них неподъемными. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи тоже не дадут желаемого эффекта.

Если же бюджет сможет покрыть первоначальный взнос и достаточно крупные последующие платежи — дифференцированная ипотека будет оптимальным вариантом. Специалисты рекомендуют ее людям с высоким заработком и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в период наиболее высокой кредитной нагрузки. Вы сможете сэкономить еще больше, если выплатите ипотеку раньше положенного срока. Это выгодно, так как в случае с дифференцированной схемой проценты погашаются не сразу, а распределяются в течение всего периода кредитования.

В каких банках есть такой способ оплаты

В советское время именно дифференцированные платежи были единственным возможным вариантом погашения займов, поэтому такую схему часто называют классической.

Читать статью  Выгодная ипотека в 2023 в Мурманске

К сожалению, на российском ипотечном рынке сегодня она почти не встречается. Кредиторам гораздо выгоднее аннуитетные платежи, поскольку в этом случае они получают проценты практически сразу. Лишь единицы разрешают заемщикам самим определять порядок погашения. Например, такая возможность есть в Россельхозбанке и Газпромбанке (актуально на февраль 2021 года. — Прим. ред.). При оформлении ипотеки составляются два графика, чтобы клиент выбрал для себя наиболее выгодный.

Определять порядок погашения заемщикам самостоятельно разрешают лишь единицы банков. При оформлении ипотеки клиент может выбрать наиболее выгодный график платежей

Определять порядок погашения заемщикам самостоятельно разрешают лишь единицы банков. При оформлении ипотеки клиент может выбрать наиболее выгодный график платежей (Фото: Floriane Vita/Unsplash)

В некоторых кредитных организациях также используются обе схемы расчетов, но у них «классика» распространяется только на потребительские кредиты. Более подробно узнать о программах кредитования можно в соответствующих разделах на сайтах кредитных организаций.

Сотрудники этих банков учитывают предпочтительный для клиента способ погашения, но окончательное решение выносится после рассмотрения заявки, проверки кредитной истории и анализа финансового состояния потенциального заемщика. Прежде чем сделать выбор, рекомендуем сравнить как можно больше вариантов и предложений от банков.

Какие платежи по ипотеке существуют

calc block blog

Ипотечное кредитование для большинства наших соотечественников является чуть ли не единственным способом обзавестись собственной квартирой или домом. Можно ли сделать ипотеку на жилье выгодной, а условия погашения задолженности комфортными? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо помнить, что существует два типа ипотечных выплат: аннуитетные и дифференцированные. От них, помимо размера задолженности, процентной ставки и срока кредитования, зависит сумма ежемесячных платежей. В чем их особенности, и какой платеж по ипотеке выгоднее?

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

Аннуитетные платежи по ипотеке в банке

Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.

Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.

Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.

Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.

Виды платежей по ипотечному кредиту

Какой платеж по ипотеке лучше?

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Читать статью  Самая выгодная ипотека

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

calc block blog

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Источник https://realty.rbc.ru/news/60199d7a9a79474477ba4021

Источник https://rosbank-dom.ru/blog/pro-ipoteku/vidy-platezhey-po-ipoteke/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *